Requisitos legais para AL em Itália
Tudo o que necessita de saber para iniciar o seu alojamento local em Itália
Abril 2025
O mercado turístico italiano tem sofrido um crescimento significativo. Esta tendência levou muitos proprietários de imóvel a olhar o potencial de rentabilidade de um aluguer de férias. Ainda que arrendar casa para férias possa efetivamente ser uma opção rentável – principalmente perante o apoio de um portal para reserva como a Holidu ou equivalente, o facto é que, em Itália, tal não pode ser feito sem que se preste atenção aos requisitos legais para operar alugueres de férias.
O enquadramento legal inerente ao setor torna essencial que se compreenda quais são os requisitos legais em Itália, incluindo no que diz respeito ao tipo de alojamento que se explora, já que tipos diferentes de alojamento apresentam regras e termos legais distintos.
Neste artigo iremos focar-nos nos requisitos legais para a atividade em Itália, para que conheça exigências como o registo de propriedade, os padrões de segurança e as obrigações fiscais locais. Iremos ainda deixar-lhe algumas dicas práticas sobre como garantir a conformidade, destacando os desafios comuns do mercado italiano e apoiando-o, assim, para que possa gerir o seu aluguer de férias de forma bem-sucedida, e oferecer um serviço excecional aos seus hóspedes. Venha saber mais sobre os requisitos legais para arrendar uma casa de férias em Itália.
Tipos de alojamento em Itália
O primeiro aspeto a considerar caso pretenda entrar no setor do alojamento local em Itália é que o enquadramento legal do negócio depende do tipo de serviço que pretende oferecer aos seus hóspedes.
Neste âmbito, é preciso considerar, por exemplo, a diferença entre operar uma casa vacanze (casas de férias) ou Locazioni Turistiche (alojamento turístico/alojamento local). Ainda que, em Portugal, sejam sinónimos, em Itália uma casa de férias corresponde a um imóvel gerido por pessoas singulares e sem prestação de serviços extra (como os serviços comuns de hotelaria, incluindo pequeno-almoço ou receção) para alugueres de curta duração, enquanto os alojamentos turísticos têm uma gestão profissional (como acontece no caso, hostels, B&B, guesthouses e outros deste tipo), sujeita a que o seu gestor tenha o equivalente a um NIF empresarial, aqui conhecido como Partita IVA. Esta diferenciação inicial é fulcral para que possa entender a legislação italiana, já que as normas legais podem variar conforme o tipo de negócio. Ao longo do artigo, iremos usá-la, para que o processo seja tão claro quanto possível.
Requisitos legais em vigor
Considerando os modelos de alojamento que atrás descrevemos, vale a pena conhecer as principais regulamentações que se aplicam ao setor, para que possa garantir que, na sua gestão de AL, está em completa conformidade com a lei italiana. Deverá ficar particularmente atento a requisitos como:
- Registo de propriedade;
- Padrões de segurança;
- Obrigações fiscais.
1. Registo da propriedade
Para que possa, legalmente, operar um espaço de alojamento em Itália terá de fazer o registo desta atividade junto da autoridade local, sendo que cada região tem os seus próprios procedimentos. Para iniciar a sua atividade precisará primeiro de obter os seguintes documentos:
- SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività: corresponde a uma declaração de início de atividade, obtida municipalmente na localidade onde se encontra o alojamento;
- Código CIR – Codice Identificativo di Riferimento: ainda que não se trate de uma normativa nacional, este é um código de identificação regional solicitado em várias regiões italianas (incluindo Lombardia, Lazio, Toscana, Sardenha e Sicília) e essencial para que possa registar o seu AL numa plataforma de reservas online;
- Licenciamento específico – SCIA per attività ricettiva extralberghiera:no caso de uma casa vacanza ou de um B&B algumas regiões poderão exigir que exista uma licença específica enquanto estrutura extrahoteleira, sendo fundamental que consulte a legislação local em vigor.
2. Padrões de segurança
O cumprimento dos padrões de segurança é uma das preocupações presentes na legislação italiana par o setor do alojamento e, por isso, além das questões relacionadas com a higiene e limpeza do espaço de alojamento, deverá considerar outros requisitos. Destacamos a instalação de detetores de fumo e dióxido de carbono, a inclusão de kits de primeiros socorros, sinalização de emergência e extintores, ou ainda a fiscalização regular certificada de eletricidade, gás e aparelhos de climatização.
- Obrigações fiscais
Os requisitos legais para arrendar casas de férias em Itália no que diz respeito à tributação implicam que o gestor tenha uma compreensão sobre as diferenças regionais da regulação deste setor e o enquadramento específico do tipo de negócio que explora.
No caso, a declaração de rendimentos por pessoas singulares trata-se da rendita de locazione, pelo qual podem obter-se regimes como a cedolare secca (regime simplificado, com imposto fixo nos 21%) ou regime IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche, com imposto entre 23% e 43%). Já as empresas e pessoas sujeitas ao regime com Partita IVA, deverão emitir faturas regulares e ter contabilidade organizada, estando obrigadas ao pagamento do IVA, ao pagamento da Segurança Social (INPS) e ao pagamento de taxas sobre o lucro da atividade. O pagamento de um imposto sobre o rendimento de sociedades ou um imposto regional sobre a atividade (designadamente IRES e IRAP podem também ser exigidos neste caso).
Já em termos municipais, é necessário que ambos os tipos de atividade considerem que pode aplicar-se uma tassa di soggiorno (equivalente à taxa turística portuguesa, e com valor variável entre 50 cêntimos e 5 euros), sendo fundamental que se verifique se a mesma é, ou não, exigida na região de exploração do AL.
Desafios do mercado italiano de AL
Ao arrendar apartamento de férias em Itália, deve considerar que está a entrar num setor regulado e que, apesar de rentável, este pode apresentar alguns desafios. Será, por isso, importante que considere o seguinte:
- A legislação aplicável tem variações locais;
- Trata-se de um setor burocrático e sujeito a licenciamento, no qual pode ser exigida documentação específica;
- Os requisitos nacionais e locais devem ser cumpridos nos termos jurídicos;
- Existe uma fiscalização regular e bastante intensa ao setor, principalmente nas regiões mais turísticas;
- O aumento da concorrência é uma realidade atual do setor, oferecendo novos desafios de gestão e a adoção de estratégias eficazes;
- A ocupação e o lucro poderão estar dependentes da visibilidade e do posicionamento online em sites de aluguer de férias, sendo crucial a obtenção de boas avaliações dos hóspedes.
Garantir a conformidade: 5 dicas práticas
Para garantir a conformidade com as normativas e requisitos legais italianos, deixamos as seguintes dicas:
- Mantenha-se informado
- Procure a ajuda de profissionais
- Atualize toda a documentação
- Prefira portais de reservas adequados
- Tenha atenção às questões fiscais
1. Mantenha-se informado
A complexidade do setor de AL em Itália exige que os anfitriões se mantenham atentos a toda a legislação nacional e regional. Assim, é fundamental a consulta dos serviços de urbanismo e turismo locais, para que garanta a total conformidade com os procedimentos locais aplicáveis à sua situação concreta.
2. Procure a ajuda de profissionais
Se anunciar alojamentos de férias cumprindo todas as normativas for complexo para si, não hesite em procurar profissionais especializados em áreas como o direito ou a contabilidade. Junto deles poderá obter informação específica ou apoio direto, fundamentais para agilizar o processo de licenciamento e garantir que todo o processo cumpre as normas italianas.
3. Atualize toda a documentação
A fiscalização e as auditorias frequentes exigem que os anfitriões tenham toda a documentação atualizada. É, por isso, recomendável que tenha consigo e em dia as licenças, seguros e eventuais certificados técnicos exigidos.
4. Prefira portais de reservas adequados
A escolha de um website ou plataforma é essencial. Seja com a Holidu, Airbnb ou Booking veja com atenção e escolha a correta, lembre-se que cada portal tem a sua comissão sendo mais elevada numas do que noutras. Deve, ainda, escolher plataformas confiáveis, que exijam a apresentação do código CIR. A apresentação deste código é obrigatória por lei.
5. Tenha atenção às questões fiscais
Independentemente do regime pelo qual opte, é fundamental que fique atento às normas tributárias. A declaração fiscal de rendimentos é obrigatória e depende da apresentação de registos atualizados dentro dos prazos previstos. Considere que o incumprimento pode motivar coimas ou sanções, podendo mesmo impedir a continuidade da atividade.
Uma dica extra seria para que apresente, em todos os momentos, um serviço de excelência, onde se inclui a atenção a todos os detalhes de segurança e salubridade do AL. Isto ajudará a que se destaque dos seus concorrentes e motivará boas avaliações dos seus hóspedes, aumentando a taxa de ocupação e tornando a toda a experiência mais rentável para si.
Em suma
O mercado de AL italiano pode ser muito lucrativo, principalmente se anunciar casasde férias num portal como a Holidu com a Airbnb. Ainda assim, é fundamental que, a cada passo, garanta o cumprimento das normas legais nacional e regionalmente aplicáveis. Considere aspetos como registo da propriedade, padrões de segurança e obrigações fiscais para fazer uma gestão bem-sucedida do seu aluguer de férias e oferecer um serviço excecional aos seus hóspedes, destacando-se neste setor competitivo.