Proibição de alojamentos de férias em Barcelona: consequências para os anfitriões
Entenda o que se passa no mundo dos alojamentos locais em Barcelona
Outubro 2024
Os proprietários de casas de férias para alugar depararam-se recentemente com notícias preocupantes para o setor em Barcelona, Espanha. Medidas para a habitação e o combate à inflação no setor imobiliário, com aplicação prevista para 2028, preveem o cancelamento de licença para aproximadamente 10 mil espaços de alojamento local (AL).
Sendo Barcelona um destino popular e onde alguns anfitriões portugueses poderão ter espaços destinados ao alojamento turístico, importa saber como a proibição de alojamentos de férias em Barcelona afetará os seus negócios e de que modo podem adotar estratégias que minimizem o impacto financeiro desta decisão.
Se tem a sua propriedade barcelonense anunciada numa plataforma de alojamentos de férias como a Holidu, saiba o que esperar para o futuro do mercado do alojamento nesta cidade espanhola.
Alojamentos em Barcelona: a nova lei
Para entendermos a proposta para o futuro dos alojamentos em Barcelona, torna-se importante olhar o contexto no qual esta foi apresentada.
Ao longo de dois mandatos, Ada Colau, a antiga presidente da câmara, fez aprovar um plano urbanístico que garantia que novas unidades hoteleiras apenas poderiam abrir na periferia da cidade. Esta medida impactou no mercado do alojamento local, aumentando a procura e incentivando muitos proprietários a investir no setor.
O aumento (em cerca de 70% ao longo dos últimos anos) no número de AL’s na cidade correspondeu, como é previsível, a uma maior dificuldade dos locais no acesso à habitação e motivou também um aumento médio de 40% nos preços das propriedades.
Perante os desafios sentidos pelos residentes da cidade e para travar a subida no preço da habitação, Jaume Collboni, o atual autarca, anunciou a revogação da licença em aproximadamente 10 mil espaços de aluguer para férias em Barcelona, prevendo a implementação da medida para 2028. Esta medida visa facilitar o acesso ao mercado de compra e arrendamento para habitação própria, combatendo a especulação imobiliária provocada pelo excedente de imóveis para fins turísticos.
O que acontece aos alojamentos em Barcelona?
Ainda que as regras e regulamentos relacionados com esta proibição não sejam ainda totalmente claras, não se sabendo o impacto que terá ao nível das mudanças legislativas, declarações do presidente da câmara em conferência de imprensa lançaram já uma luz sobre o que acontece aos alojamentos em Barcelona depois de 2028.
Segundo o autarca, quando caducarem as licenças já emitidas (cujo prazo é de 5 anos), muitas poderão não ser renovadas, impedindo os seus proprietários de continuarem legalmente a oferecer este serviço na cidade.
O autarca também revelou que, por se tratar do fim do tempo de validade das licenças e não de uma revogação durante o tempo legítimo, os anfitriões de AL’s não terão direito a uma indemnização, havendo agora tempo para pensar estratégias de transição e adaptação às novas regras.
Espera-se ainda uma intensificação dos regimes de inspeção para quem arrendar apartamento de férias, que combatem (e continuarão a combater) a prática ilegal desta atividade na cidade, com pesadas coimas, encerramento forçado e outras penalidades para os infratores.
Ainda que a proposta exista e tenha sido amplamente divulgada, esta questão não deverá avançar sem que uma batalha judicial seja desencadeada, havendo já recursos ativos e intenção de apresentar outros a entidades como o Tribunal Constitucional e o Tribunal de Justiça Europeu. Assim, o futuro do alojamento local em Barcelona é ainda incerto.
Impactos para os anfitriões
Os anfitriões sentirão, estas medidas de uma forma ou de outra:
- Impossibilidade de explorar a habitação como alojamento local;
- Perda da rentabilidade proveniente da atividade;
- Necessidade de ponderar a conversão do imóvel para arrendamento de longo prazo;
- Desvalorização da propriedade com a redução do índice de turismo na cidade;
- Maior dificuldade em cumprir as regulamentações financeiras que deverão ser estabelecidas para a operação das casas de férias licenciadas.
Estratégias para minimizar este impacto
Perante os novos desafios de um anfitrião de aluguer de férias em Barcelona poderá ser necessário pensar em estratégias e alternativas que contribuam para minimizar o impacto financeiro desta decisão. Destacamos de seguida algumas das possibilidades.
Transformar o aluguer de férias em residência pessoal
Se viver noutra cidade e ponderar a ideia de viver em Barcelona, uma boa opção será transformar a casa de férias para alugar na residência permanente e explorar a atual habitação permanente como espaço de arrendamento temporário, invertendo a finalidade de cada propriedade, para que uma delas continue a ser rentabilizada enquanto AL.
Transformar o AL num arrendamento de longo prazo
Perante a impossibilidade de continuar a explorar um espaço de alojamento local, os anfitriões poderão ponderar converter o seu espaço de arrendamento temporário num arrendamento de longo prazo. Assim, em vez de alugar a sua casa de férias para fins turísticos, estaria a investir num mercado local.
Ainda que esta forma de arrendamento possa não ter uma rentabilidade equivalente à de um AL, esta é uma forma de garantir que a propriedade se mantém rentável para o proprietário.
Colocar o imóvel à venda
Uma opção que talvez possa fazer sentido para alguns anfitriões é a venda da propriedade.
Apesar de ser uma grande mudança, esta opção poderá ser interessante para os proprietários que queiram aproveitar os preços atuais do mercado.
Mudar o foco do AL
A resposta poderá também estar nas novas tendências, incluindo nos espaços de co-habitação.
Os conceitos de co-living e co-housing são cada vez mais populares e podem ser uma forma de rentabilizar melhor a sua propriedade sem que esta seja um espaço de aluguer para férias.