“Mais Habitação”: Como as medidas afetam o Alojamento Local

Novembro 2024

A preocupação com as questões da habitação motivaram, em Portugal, a implementação de medidas para garantir que o mercado do alojamento local (AL) não se torna tão predominante que impeça que os residentes das principais cidades tenham acesso a uma casa para viver. Assim, em 2023, foi apresentado e aprovado o “Mais Habitação”, um pacote de medidas que afetarão os AL’s e os seus proprietários.

Se é anfitrião de um AL provavelmente, perante o anúncio de alterações está agora a perguntar algo como: estou a arrendar a minha casa de férias, posso continuar a fazê-lo? A resposta a esta pergunta depende de múltiplos fatores, mas pode preparar-se para as mudanças legislativas para garantir que, continuando a investir neste setor, se adapta e encontra as melhores formas de continuar a sua atividade.

Hoje, tão importante como anunciar num portal de alojamentos de férias como a Holidu e criar um espaço de conforto para os seus hóspedes, será saber como as novas políticas vão impactar a sua atividade. Assim, criámos este artigo, no qual abordamos as mudanças legislativas, dizendo-lhe o que é o Mais Habitação, como elas afetam os proprietários e anfitriões de AL e de que forma pode adaptar-se para garantir a conformidade com as novas regras, proteger os seus direitos e atuar perante as novas regulamentações.

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O que é o “Mais Habitação”?

O “Mais Habitação” é um pacote de medidas apresentado e aprovado em 2023 e no qual se incluem várias propostas para a habitação em Portugal. Estas medidas incluem algumas diretamente relacionadas com a exploração de AL, visando assim proteger os inquilinos e regular de forma mais ampla o mercado imobiliário, evitando a crescente inflação que se tem verificado.

Ao incluir normas estritas para os AL’s, esta nova regulamentação prevê novas normas para exploração do mercado do arrendamento de férias, cria novas taxas e aumenta o poder do condomínio para quem quer arrendar a sua casa de férias.

Algumas das restrições e suspensões previstas poderão afetar severamente os anfitriões de AL, sendo fundamental que conheça as mudanças aplicáveis e o seu potencial impacto no seu negócio.

Mudanças aplicáveis ao setor dos AL

Como referimos, existem várias mudanças aplicáveis ao setor do alojamento de férias trazidas pelas novas normas do “Mais Habitação”, que podem levar a que se sinta uma maior dificuldade na atribuição de novas licenças alojamento local ou na obtenção de novas autorizações para a exploração de AL’s já existentes. A reavaliação licenças alojamento local e o pagamento de uma contribuição extraordinária alojamento local são algumas das alterações que têm impacto direto na experiência dos gestores do setor.

De entre as alterações a considerar com o “Mais Habitação”, destacamos as seguintes:

• Autorização em condomínios
• Emissão de novas licenças
• Caducidade de licenças inativas
• Reavaliação de licenças
• Novas taxas aplicáveis   

Autorização em condomínios

As novas medidas do “Mais Habitação” atribuem maior poder aos condomínios e, por isso, poderá sentir maior dificuldade integrado num condomínio. Com esta medida, os condomínios passarão a poder decidir contra a exploração de um AL no seu espaço, impedindo a atribuição de licenças ou mesmo levando ao cancelamento de registos previamente realizados.

Passará a precisar de uma aprovação unânime para obter uma licença para uma fração autónoma de um edifício em regime de propriedade horizontal destinada a habitação e, caso já tenha esta licença, ela poderá ser revogada caso dois terços da permilagem do seu edifício tomem essa decisão.

A título de exceção, saiba que esta situação não se aplicará a casos nos quais o condomínio já tenha previamente aprovado, com registo em acta desta decisão, o AL referente, ou se estiver prevista no título de construção que a propriedade será usada com a finalidade de aluguer turístico. Uma boa relação com os vizinhos passa, por isso, a ser um aspeto fundamental para garantir o exercício da atividade em frações de propriedade horizontal.

Emissão de novas licenças

Se pondera entrar no mercado dos AL’s, mas ainda não o fez, poderá encontrar maiores dificuldades após a implementação do “Mais Habitação”. As medidas preveem a suspensão de novas licenças em algumas regiões do país, incluindo aquelas que se encontram nas regiões em situação de carência habitacional, incluindo a área metropolitana de Lisboa e do Porto. Esta medida aplica-se a quartos e a apartamentos, sendo que as moradias, as casas integradas em localidades e freguesias com menor densidade populacional ou propriedades que se integrem no Fundo Revive Natureza não terão a mesma restrição.

Caducidade de licenças inativas

Se tem um AL que não está ativo e do qual não fez prova de manutenção de atividade, é possível que, perante as novas medidas e com a reavaliação licenças alojamento local, o seu registo seja cancelado. Assim, os proprietários de AL tiveram, até ao final de 2023, de apresentar na plataforma de Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) uma declaração contributiva (como a última declaração de IRS/IRC ou uma declaração periódica de IVA), a comprovar a atividade do AL.

Reavaliação de licenças

A renovação de licenças de AL tornou-se, com o “Mais Habitação”, fundamental para se manter na atividade. Ainda que licenças prévias a outubro de 2023 só sejam reapreciadas após 2030, as licenças posteriores gozam apenas de uma validade de 5 anos, ao fim dos quais serão reavaliadas. São exceção os imóveis adquiridos para AL com recurso a um crédito e até à data de 16 de fevereiro de 2023, sendo que estas propriedades terão uma licença válida até ao término do pagamento do referido empréstimo.

Novas taxas aplicáveis

Também ao nível tributário se verificam alterações. No caso, surge uma nova taxa – Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL) – que será imposta ao AL com uma taxa base de 15%, que variará de acordo com os rendimentos auferidos na exploração do alojamento e a zona de atuação. Esta taxa irá aplicar-se aos apartamentos e AL’s integrados em fração autónoma de um edifício, não se aplicando às propriedades em regime de exceção, incluindo:

• AL’s que também sirvam de habitação própria e permanente, sem exploração por mais de 120 dias por ano;
• AL’s situados em regiões do interior português;
• AL’s situados noutras regiões (não listadas como estando em situação de carência habitacional).

5 formas como gestores de AL são afetados

Quem pretende arrendar apartamentos de férias ou quer explorar o mercado de AL nas regiões de maior carência habitacional sentirá particularmente os efeitos das medidas incluídas no “Mais Habitação”. Estas são 5 formas como a nova legislação poderá afetá-lo:

1.   Limitações e restrições na atribuição de novas licenças;
2. Maior tributação sobre os rendimentos do AL, incluindo o CEAL;
3. Criação de novas imposições e restrições quanto à renovação de licenças;
4.   Possível de revogação de licenças por decisão do condomínio ou ausência de comprovativo de atividade em zonas residenciais;
5.   Incentivo para converter o arrendamento de férias num espaço de arrendamento de longa duração.

“Mais Habitação”: como garantir a adaptação e conformidade legal

A adaptação da sua atividade às medidas do “Mais Habitação” deverá ser feita para que esteja em conformidade com a legislação em vigor.

Neste processo, será importante que tenha uma postura ativa na comunicação com o seu condomínio (se aplicável), para que a boa relação com os vizinhos facilite a obtenção e manutenção de licenças.

Além disso, deverá garantir a renovação da sua licença, sendo que esta acontece a cada 5 anos ou, no caso de licenças prévias à proposta governamental, a partir de 2030.

Considere manter os seus registos de atividade atualizados e envie, por via da plataforma RNAL, comprovativos da mesma, para que a licença não caduque indevidamente.

Além disto, deve preparar-se para garantir a legalidade tributária, considerando a taxa CEAL agora imposta e pagando-a nos prazos estipulados.

Por fim, e sendo que a preocupação com as questões da habitação levam as regiões em situação de crise habitacional a incentivar, desde logo, que os gestores de AL ponderem reorganizar os seus negócios, transformando-os em espaços de arrendamento de longa duração; estude esta alternativa. Isto é incentivado por alguns benefícios fiscais e pela não limitação nos valores de renda. Assim, pensar nesta possibilidade poderá ser, também, uma forma de garantir que se adapta às mudanças geradas pelo “Mais Habitação”.

Em suma

O “Mais Habitação” é um programa que impacta diretamente na experiência dos anfitriões, acrescentando alguns pontos nos quais deve pensar antes de registar a propriedade num website de aluguer de férias como a Holidu. Uma vez que precisa de uma licença legal de atuação, deve saber que poderá haver maiores dificuldades na sua obtenção e renovação caso a mesma seja um quarto ou apartamento que se encontre numa das regiões categorizadas como zona em situação de carência habitacional. Além disso, deve considerar também que haverá uma maior tributação da atividade e que o condomínio terá maior poder na tomada de decisão sobre a atribuição de licenças. Sabendo isto, antes de anunciar casa de férias garanta que atua em conformidade com a lei em vigor e/ou que adapta a atividade às novas regulamentações.

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