Os vizinhos podem proibir alojamento local em Espanha?
Aprenda sobre o poder que os seus vizinhos podem ter no seu AL
Novembro 2024
O Governo Espanhol, através de decisões do seu Supremo Tribunal, têm apresentado um conjunto de medidas restritivas e regulamentares para o exercício da exploração de um espaço de alojamento local (AL) em Espanha.
Além de aplicarem normas que tornam os anúncios ilegais num website de alojamento de férias como a Holidu, a Airbnb, o VRBO ou a Booking, entre outros, muito mais fácil de identificar, sendo necessário apresentar o número de registo na descrição do imóvel, as mais recentes notícias vêm ainda indicar que a “comunidad de vecinos” (em português, junta de vizinhos) passa a ter um poder maior na tomada de decisão sobre a criação de imóveis de arrendamento de férias em casas inseridas num prédio de apartamentos.
Ainda que a notícia já decorra de decisões anteriores, o governo espanhol sentiu agora necessidade de clarificar a proibição alojamentos locais pela junta de vizinhos, definindo que este veto será feito se o proprietário do imóvel não obtiver a aprovação de três quintas partes da comunidade.
Além destas restrições, a legislação avança para que se torne proibido os alojamentos locais na cidade.
Neste artigo, olharemos para as mudanças legais para saber como pode uma comunidade de proprietários proibir alojamentos locais, falando ainda das leis nacionais e regionais que podem levar à restrição da exploração do AL. Deixaremos ainda algumas dicas para manter uma boa relação com os vizinhos e potenciar a aprovação do negócio num imóvel integrado em espaço comunitário.
Mudanças legais e o poder dos vizinhos
Em algumas regiões, a decisão do Supremo para a proibição de aluguer para férias está a avançar, havendo ainda uma triagem dos anúncios feitos num portal de aluguer de férias online, para garantir que todos os imóveis estão devidamente registados, com penalizações e coimas significativas a serem aplicadas aos proprietários que estejam em incumprimento das normas.
O maior poder dos vizinhos fez também parte das recentes decisões do supremo tribunal, que criou normas específicas para o veto dos AL por parte dos vizinhos. Esta medida, que foi apresentada a 7 de outubro de 2024, determina que os alugueres de férias só poderão atuar em prédios se 60% da assembleia de condóminos o aprovar. Isto é: se 60% da permilagem do prédio estiver de acordo com a abertura do AL.
Esta regra provém da já avançada em 2019, onde se definia a potencial restrição de exploração dos AL’s com base na decisão da comunidade dos vizinhos (real decreto 7/2019), mas estabelece regras mais específicas.
Quem é afetado por esta alteração?
A nova decisão atribui bastante poder à comunidade de proprietários mas os vizinhos ainda não podem cancelar o seu AL. Mesmo que o seu AL esteja integrado num edifício residencial, pode continuar a exercer a sua atividade, desde que esteja em cumprimento das normas nacionais e regionais.
A nova alteração, no entanto, refere-se apenas a novos espaços de arrendamento de férias que tentem obter a sua licença após a publicação da nova lei. Esta alteração não terá, por isso, impacto significativo nos proprietários que já estejam a operar o seu AL.
Leis locais e regionais limitativas
Como referimos, além de algumas cidades estarem a proibir alojamentos para férias em Espanha, os vizinhos estão também a ser empoderados, podendo restringir a atividade em propriedades integradas em prédios.
Ainda que o veto seja apenas aplicável para os AL criados depois da integração desta nova norma, existem outras situações que os vizinhos podem denunciar e que se relacionam com leis locais e regionais que são, por si, limitativas para a atividade. Listamos alguns exemplos:
- Ruído: existem leis regionais específicas sobre o ruído em zonas habitacionais e o seu incumprimento, além de legalmente punível, pode levar ao encerramento de um AL. Regiões como as Ilhas Baleares estabelecem a obrigatoriedade de cumprimento de um horário de silêncio (entre as 23h e as 7h), enquanto a Catalunha proíbe as festas em AL e obriga os proprietários a ter placas com a indicação do silêncio e as regras locais. Em Madrid, o isolamento sonoro do AL é também obrigatório;
- Ocupação: existem também normas relacionadas com a lotação do AL, para evitar perturbações. Estas restrições podem ter por base o estabelecimento por número de hóspede, como acontece em Madrid, ou por capacidade baseada na área do imóvel, como acontece na Andaluzia;
- Restrição em zonas específicas: algumas regiões, como Barcelona, proíbem a abertura de AL’s, enquanto outros locais proíbem a exploração do negócio em áreas residenciais ou aplicam taxas turísticas extra;
- Outras perturbações: outros incómodos causados pelo comportamento ou violação de regras de convivência são aplicados em várias restrições espanholas, incluindo na Andaluzia e nas Ilhas Canárias.
Assim, mesmo que já tenha um AL em funcionamento, deve garantir que cumpre estas normas para evitar que os vizinhos denunciem o espaço de alojamento. O não cumprimento destas regras pode originar multas ou mesmo a revogação da licença de exploração.
Dicas para garantir a boa relação com os vizinhos
Ao arrendar apartamentos de férias é mais importante do que nunca que tenha uma boa relação com os seus vizinhos. Além de se manter plenamente informado sobre as questões legais, deve garantir que:
- Participa ativamente nas assembleias da junta de vizinhos;
- Ouça eventuais queixas e tenta solucionar os problemas que possam afetar a comunidade;
- Mantenha uma comunicação transparente e clara sobre a sua atividade;
- Respeite as regras nacionais e da comunidade;
- Seja criterioso na seleção dos hóspedes que recebe (recomenda-se que evite ativar as “reservas imediatas”);
- Seja cumpridor das suas obrigações para com o condomínio.