Como obter uma licença de alojamento local em Espanha
Conheça os requisitos que a sua casa de férias deve cumprir
Novembro 2024
A diversidade e riqueza do território hispânico faz com que o alojamento local (AL) seja um mercado amplo e em crescimento. Já há alguns anos, relatórios da Eurostat davam a conhecer que Espanha era o segundo país com mais espaços de alojamento deste tipo e, desde então, este mercado disparou ainda mais, tornando-se muito relevante no contexto europeu.
A proximidade da vizinha Espanha leva muitos investidores portugueses a sentir interesse pelo país. Apesar da complexidade deste processo tudo se torna mais fácil com a ajuda da Holidu ou de outras plataformas.
Tratando-se de um mercado regulado e que cada vez mais combate a crise da habitação com a criação de normas estritas para o setor do arrendamento turístico, torna-se fundamental verificar – antes mesmo de anunciar num portal de férias – quais os requisitos e restrições para o aluguer de curta duração. Saber como fazer o registo e obter a licença de atuação necessária será o primeiro de múltiplos passos que deverá dar para estar em conformidade com as regulamentações legais e transformar a sua propriedade em Espanha num negócio de AL.
Entidades reguladoras do AL em Espanha
O primeiro passo será entender que existem entidades responsáveis pela atribuição da licença de apartamento turístico e pela regulação deste mercado.
Vários organismos oficiais definem e controlam os aspetos normativos, supervisionando a atividade e aplicando sanções em caso de incumprimento. Estes organismos podem variar de acordo com a comunidade autónoma, sendo que os investidores deverão verificar a legislação específica para cada região.
Entre as entidades reguladoras a considerar, destacamos:
Ministério Regional ou Direção-Geral de Turismo da referente comunidade autónoma: responsáveis pelo registo do AL e a obtenção da licença de atividade;
Ministério da Indústria, Comércio e Turismo: entidade nacional responsável pela promoção e pela regulamentação do turismo espanhol;
Entidades municipais/locais: os municípios e algumas agências e gabinetes autónomos podem existir em determinadas comunidades autónomas, com a finalidade de realizar inspeções, garantir o cumprimento das normas e supervisionar as atividades.
Leis aplicáveis ao setor
Em Espanha, o registo de apartamento turístico é obrigatório para que possa obter uma licença turística e desenvolver atividade neste setor.
Atualmente, isto é definido pela Lei Geral do Turismo (13/2011), que determina o âmbito, a obrigatoriedade de licenciamento, os requisitos mínimos para o exercício da atividade, as obrigações dos proprietários e as sanções em caso de incumprimento.
A par com esta, a Lei do Arrendamento Urbano (LAU) determina aspetos que orientam o proprietário para a definição da duração das estadias, das tarifas, da caução e também os requisitos de qualidade relativos às condições da propriedade arrendada.
Normas particulares podem ainda provir das comunidades autónomas, incluindo as das Ilhas Baleares, de Valência, das Astúrias, de Madrid, das Ilhas Canárias ou da Catalunha, entre outras.
Obter a licença de alojamento local em Espanha: o passo a passo
Se pretende aproveitar a abrangência de um website de alojamentos de férias para explorar também o mercado do arrendamento de temporada em Espanha, saiba que antes de anunciar casas de férias será necessário que obtenha uma licença, registando o imóvel e garantindo que ele segue todos os requisitos estipulados. Deixamos os principais passos a considerar para obter a licença de aluguer de temporada em Espanha e iniciar a sua atividade:
- Passo 1: verifique as regulamentações em vigor, incluindo as regionais. Lembre-se de que cada região autónoma pode ter as suas normas particulares, e de que algumas localidades têm, por isso, limitações quanto ao número de licenças disponíveis;
- Passo 2: faça o pedido de licenciamento ao Ayuntamiento (Câmara Municipal) ou autoridade de turismo regional competente na região em que pretende iniciar a atividade;
- Passo 3: apresente toda a documentação solicitada. Incluem-se aqui os documentos de identificação pessoal e fiscal, o comprovativo de posse do imóvel (ou equivalente), a cédula de habitalidad (certificado de habitação) e a planta do imóvel. Deverá ainda apresentar um seguro de responsabilidade civil e uma declaração em como cumpre os requisitos, incluindo-se aqui as normas de segurança;
- Passo 4: proceda ao registo da sua propriedade na entidade regional correspondente ao da exploração do imóvel. Em muitas comunidades autónomas, o gestor do AL irá receber um código de registo que deve constar obrigatoriamente nos anúncios online.
Além destes passos deve ainda considerar que é crucial para a obtenção da licença que cumpra todos os requisitos estipulados.
O processo de obtenção da licença de aluguer de temporada poderá demorar algumas semanas ou mesmo meses, dependendo da região em que fez o pedido. Além disso, se a receber, deve garantir o cumprimento das normas tributárias, onde se incluem as declarações trimestrais e anual de rendimentos. O não cumprimento de qualquer regra, pagamento ou requisito poderá levar à anulação da licença de apartamento para férias.
Alterações legais e o caso de Barcelona
Obter uma licença de aluguer de temporada em Espanha depende muito das leis regionais em vigor e um exemplo disto é que, atualmente, com as mudanças regulamentares, obter uma licença de alojamento local em Barcelona tornar-se-á impossível. Desde 2019 que a cidade tem restringido a atribuição de licenças para aluguer turístico e, em 2024, uma nova mudança legislativa determinou que se dará o encerramento progressivo na atribuição de licenças para a exploração de AL’s na cidade. A medida visa aumentar o número de propriedades disponíveis para aluguer de longo prazo e criar condições para a habitação acessível a quem ali reside. Recomenda-se, por isso, que faça uma boa pesquisa e invista numa localidade em que a abertura de um novo espaço de alojamento não seja condicionada pela legislação em vigor.
Incumprimento e sanções aplicáveis
Se pretende obter uma licença de alojamento local em Espanha é também importante que saiba que o não cumprimento da legislação pode ter penalizações desagradáveis para os proprietários.
Em casos mais severos de infração, a entidade competente na região de atuação poderá aplicar coimas e outras sanções financeiras de valor significativo e ordenar o encerramento do AL. Além disso, o proprietário ficará sujeito ao parecer jurídico no âmbito de ações cíveis e será responsabilizado por eventuais danos causados no processo.
Em suma
Antes de arrendar um apartamento de férias em Espanha e começar a anunciá-lo num site como a Holidu ou a Airbnb é crucial entender as normas em vigor na região. Como explorar este mercado e garantir a conformidade com os requisitos regionais e nacionais para o mercado do AL. Dirigindo-se à entidade competente, precisará de avançar passo a passo, cumprindo todos os aspetos burocráticos envolvidos. Agir em conformidade com as regulamentações nacionais e locais será um passo imprescindível para que possa abrir o seu alojamento local e rentabilizar o seu imóvel em Espanha.