Como obter o certificado para AL em Itália
Os passos que necessita de seguir para obter o certificado!
Abril 2025
A tendência para os proprietários de imóveis em Itália aproveitarem um portal de reservas para casas de férias como a Holidu para anunciar alojamento de férias e rentabilizarem os seus imóveis está a intensificar-se, à medida que este mercado cresce no país.
Ainda assim, o crescimento turístico italiano tem igualmente motivado as autoridades a investir mais na regulação do setor, criando inúmeras exigências legais que os anfitriões de espaços de alojamento devem cumprir para manter a conformidade legal.
Entre as exigências do mercado de alojamento turístico encontramos o certificado de AL em Itália – certificado di agibilità – que serve para garantir que um imóvel está apto para ser habitado, quer pelo seu proprietário, quer pelos eventuais hóspedes.
Perceber como funciona o certificado é crucial para garantir a legalidade do imóvel e, por isso, importa perceber quais os passos necessários para a sua aquisição, incluindo as inspeções e documentação essenciais. Neste artigo, daremos as principais indicações para a obtenção do certificado de habitabilidade para casas de férias na Itália para se assegurar de que está em conformidade com a lei e pode, com segurança e legalidade, exercer a sua atividade neste setor.
O que é o certificado de habitabilidade em Itália?
O certificado de habitabilidade para casas de férias em Itália – ou, em italiano Certificato di Agibilità – trata-se de um documento que atesta que uma propriedade cumpre os termos de habitabilidade, higiene e segurança legalmente exigidos. O Balcão Único de Construção italiano –Sportello Unico per l’Edilizia – emite este certificado para novas habitações, imóveis que tenham sido remodelados ou renovados e também imóveis para uso habitacional próprio ou aluguer de férias. O pedido deste documento é obrigatório desde junho de 2003 e é obrigatório para espaços de alojamento, conferindo-lhes legalidade.
2025: o que mudou na lei?
Em 2025, o mercado italiano de alojamento turístico sofreu algumas novidades legislativas, incluindo as caraterísticas físicas obrigatórias para a atribuição do documento. De entre as alterações, podemos destacar a altura mínima dos tetos ou a superfície mínima.
Houve ainda alterações no que diz respeito à avaliação da propriedade, que conferiu legitimidade aos técnicos certificados para garantirem a conformidade do imóvel mesmo se este não cumprir todos os requisitos, tendo por base a garantia de que ele apresenta, ainda assim, as condições adequadas de habitabilidade.
Com a intenção de simplificação do processo, estas medidas pretendem agilizar a obtenção do documento, sem que isto prejudique a segurança do proprietário e dos seus hóspedes. Outras alterações poderão ocorrer, já que a legislação do mercado está a ser revista.
Custo do certificado
O custo atualizado do certificado é variável, havendo variações regionais bastante significativas e de acordo com os preço praticados pelos técnicos envolvidos no processo.
Atualmente, estima-se que o valor total possa oscilar entre 600 euros e mais de 6000 euros, uma vez que devem ser considerados os direitos de secretaria municipal (entre 16 e 150 euros consoante a localidade), os honorários do especialista contratado (aproximadamente entre 120 euros e 1500 euros, dependendo do trabalho executado e da sua complexidade), os serviços de avaliação dos sistemas de eletricidade, gás e água (com valores compreendidos entre os 80 euros e os 300 euros) e ainda a verificação estrutural (esta última obrigatória apenas em caso de nova construção ou remodelação significativa, e cujo valor oscila sensivelmente entre 400 e 4000 euros).
É importante destacar que este certificado não exige renovação, pelo que este será um pagamento único.
Riscos de uma casa de férias sem o certificado
Uma vez que este certificado é obrigatório para espaços de alojamento turístico, as casas de férias sem habitabilidade em Itália podem ser alvo de sanções, incluindo:
- Aplicação de coimas de valor variável, de acordo com a infração;
- Revogação da licença para exploração turística da propriedade;
- Aplicação da responsabilidade civil ou penal em caso de acidente motivado por falta de condições de habitabilidade;
- Impedimento de listar e anunciar num em plataformas de alojamentos de férias como a Holidu ou a Airbnb;
- Possibilidade de insatisfação de hóspedes e consequentes avaliações negativas;
- Perda de rentabilidade do espaço de alojamento por danos à reputação;
- Impossibilidade de usufruir da cobertura do seguro contratado, visto que a propriedade não cumpria os requisitos legalmente estipulados.
Obter certificado de habitabilidade: Guia passo a passo
Perante tudo isto, torna-se fulcral que saiba como requerer o certificado de habitabilidade para casas de férias em Itália, evitando coimas, acidentes e danos à sua reputação. Deixamos um pequeno guia passo a passo para a obtenção do Certificato di Agibilità:
- Verifique se a sua propriedade precisa de solicitar um certificado: habitações novas ou remodeladas provavelmente precisarão de solicitá-lo;
- Considere que existem diferenças municipais, apesar de este se tratar de um documento nacionalmente exigido. Dirija-se ao SUE do município e peça o certificado, que será emitido pelo portal único do Sportello Unico per l’Edilizia;
- Preencha o formulário e apresente a documentação obrigatória no prazo de 15 dias após o fim da construção/obra de remodelação;
- Espere pela visita de um técnico especializado e pague os seus honorários;
- Efetue o pagamento da taxa correspondente ao direito de secretaria e dos selos fiscais;
- Obtenha o certificado e guarde-o, já que pode ser necessária a sua apresentação em caso de fiscalização futura.
Inspeções obrigatórias
Como já referimos brevemente, as inspeções são legalmente exigidas para a atribuição do certificado de habitabilidade, cabendo a um técnico certificado (contratado por si ou enviado pelo município) atestar que o imóvel tem:
- Estabilidade estrutural;
- Sistemas (eletricidade, gás, etc) seguros;
- Ventilação adequada;
- Saídas de emergência funcionais e identificadas;
- Acessibilidade para pessoas com mobilidade reduzida, nos casos em que este fator seja relevante e legalmente aplicável.
Documentação legalmente exigida
Se pretende obter o certificado para arrendar casas para férias, de que documentos necessita?
- Deve compreender que os documentos exigidos variam consoante o local onde explora o seu espaço de alojamento. Ainda assim, o mais provável é que lhe seja solicitada a seguinte documentação:
- Formulário de solicitação preenchido;
- Declaração de conclusão da obra (se aplicável);
- Relatório de conformidade, emitido por técnico especializado;
- Plantas do imóvel;
- Certificado de salubridade para sistemas hidráulicos e elétricos;
- Comprovativo de pagamento das taxas em vigor e do imposto de selo.
Conformidade legal e o certificato di agibilità
Essencial para comprovar as condições de habitabilidade do imóvel nos padrões legais exigidos, o certificado de habitabilidade é obrigatório em Itália para que possa alugá-lo aos seus hóspedes. Na verdade, precisará deste documento para que possa cumprir outras obrigações – incluindo a aquisição do seguro – e para que possa apresentar todos os documentos solicitados por entidades fiscais e plataformas de anúncios. Assim, é do seu maior interesse garantir a conformidade com a lei, obtendo este certificado.
O papel do certificado na segurança do alojamento
Um aspeto relevante da obtenção do certificato di agibilità, que deverá considerar, é que a sua importância não é apenas legal e jurídica, mas também prática. Este certificado garante que o imóvel está em conformidade com os termos exigidos e serve para garantir aos hóspedes que se encontram perante uma opção legal e segura, o que contribui para estabelecer uma relação de confiança, benéfica para o anfitrião e a rentabilidade do negócio.
Assim, recomendamos que olhe este processo e as suas inspeções como uma forma de valorização do espaço, já que permitem a identificação e a correção de eventuais problemas na habitação, que poderão ajudar a evitar problemas e riscos cujas consequências poderiam ser bastante graves, causando danos à habitação ou os seus ocupantes.
Em suma
Para arrendar apartamento de férias em Itália deve garantir que cumpre todos os parâmetros legais em vigor no país. Entre as múltiplas obrigações do proprietário encontra-se a apresentação do certificado de habitabilidade (ou a sua obtenção, caso ainda não possua um, a sua propriedade seja de nova construção ou tenha sido remodelada).
Este certificado é importante para que a casa possa ser ocupada por si ou terceiros, e é crucial para que esteja em conformidade com a lei em vigor. Além disso, ele garantirá que a casa tem as caraterísticas de segurança essenciais e permitirá que anuncie o espaço de alojamento em bons portais de aluguer de férias, aproveitando a visibilidade que estes lhe conferem.
Recomendamos que fique atento às alterações nos termos legais aplicáveis e consulte as fontes oficiais envolvidas na emissão do certificado, incluindo o SUE (Sportello Unico per l’Edilizia).