Como calcular a superfície de uma casa de férias

Julho 2024

Provavelmente já reparou que, para qualquer finalidade relacionada com o mercado imobiliário, são normalmente apresentadas as áreas (bruta, bruta privativa e útil) em metros quadrados (m²) e isto não acontece por acaso.

Para qualquer proprietário de imóvel, esta informação pode ser importante, sendo definidora do custo da propriedade. Ainda assim, para quem tem um apartamento ou moradia para aluguer de férias esta informação torna-se ainda mais pertinente, tanto para fins legais e de listagem, como para uma apresentação completa aos potenciais hóspedes e o cumprimento das normas legais de ocupação. Assim, dar esta informação ao anunciar num portal de aluguer de férias como a Holidu, é muito importante.

Área do imóvel: o que deve saber

Falar do cálculo da área do imóvel leva-nos a um espaço abrangente, no qual podemos estar, na verdade, a referir-nos a diversas coisas. A área a calcular dependerá, em suma, da finalidade para a qual necessita de apresentar o valor. Apresentaremos de seguida as áreas a considerar quando arrenda a sua moradia de férias.

Quais os tipos de área a considerar?

• Área bruta: esta é a área total de um imóvel, onde se incluem áreas interiores e exteriores, incluindo jardins e outros espaços abertos. Espaços comuns (como zonas de lazer ou ginásios) e a área das paredes incluem-se neste cálculo.
• Área bruta privativa ou área construída: considera todas as divisões cobertas de uma casa, em todos os pisos, e inclui a espessura das paredes interiores e exteriores. Quintais, jardins e varandas abertas não são contabilizadas.
• Área útil: considera as áreas interiores utilizáveis. Assim, é equivalente à área bruta excluindo a área das paredes.

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Como calcular a superfície do imóvel

Calcular a superfície do seu aluguer da casa de férias pode ser bastante simples, principalmente se as divisões tiverem formas regulares. O primeiro passo será entender qual a área que deseja medir, sendo que a mais importante para os hóspedes será a área útil, mas alguns requisitos legais podem implicar que saiba também a área bruta ou de construção.

Neste caso, apresentaremos alguns métodos para o cálculo da área útil. Lembramos também que, para saber a área bruta privativa será suficiente que meça também a área das paredes e a some ao resultado anterior. Considere ainda que estas medidas podem normalmente ser consultadas nas plantas do imóvel e em vários documentos, podendo não ser necessário que realize por si mesmo esta medição.

Documentos onde pode consultar a área do imóvel

Como referimos, pode consultar a área útil de um imóvel em alguns documentos oficiais da sua casa de férias para alugar, incluindo na Certidão do Registo Predial, na Caderneta Predial, na Planta da Habitação, na Ficha Técnica da Habitação e também no Certificado Energético.

Casas com divisões de formas regulares: como fazer o cálculo?

Se tem a sorte de gerir uma casa de férias para alugar com divisões de formato regular, o cálculo da superfície será bastante simples:

1.   Desenhe cada divisão e meça-a: faça um desenho (estilo planta) da divisão, mantendo as proporções dentro do possível e faça as medições com uma fita métrica, com a maior precisão possível.
2.   Faça o cálculo da área: considerando o formato de cada divisão calcule a área usando as fórmulas adequadas, que poderão ser:

1)   Quadrado: A = L × L

2)   Retângulo: A = L x C

3)   Triângulo: A = (base x altura) / 2

4)   Círculo: A = π × raio² – considere π = 3,14

3.   Some as áreas das várias divisões: some os resultados obtidos nas várias divisões da casa e terá a área útil da sua habitação em m². Para saber a área bruta privativa, inclua a medição da área das paredes. Já para a área bruta total, considere também espaços abertos e exteriores.

Casas com divisões de formas irregulares: como calcular?

Seria, de facto, bastante simples calcular a área bruta privativa e a área útil do imóvel, caso todas as divisões fossem quadradas ou retangulares. No entanto, muitas pessoas que têm uma casa de férias para arrendar têm habitações com divisões de formato irregular, cujo cálculo pode ser mais desafiante. Para facilitar, deixamos um passo a passo:

1.   Desenhe cada divisão e divida-a em partes: faça um desenho (estilo planta) da divisão, mantendo as proporções dentro do possível. Crie linhas imaginárias, dividindo a divisão em retângulos, círculos, quadrados ou triângulos, para que o cálculo seja facilitado.
2.   Meça as formas: seguindo as formas que desenhou, faça as medições com uma fita métrica, da forma mais precisa possível.
3.   Faça o cálculo da área de cada forma: usando as fórmulas apresentadas acima, calcule a área individual de cada parcela do seu desenho.

1)   Quadrado: A = L × L

2)   Retângulo: A = L x C

3)   Triângulo: A = (base x altura) / 2

4)   Círculo: A = π × raio²

4.   Some as áreas: some as várias áreas para obter a área total da divisão. Faça o mesmo processo para todas as divisões da casa e terá a superfície total do imóvel. No caso da área bruta privativa, deverá considerar também a área das paredes, sendo que a área bruta total implica que some ainda a área de espaços abertos, partilhados e exteriores.

Superfície do imóvel: porque é importante

Agora que já sabe como ter a área do seu imóvel, resta saber porque é que isto é, de facto, tão importante. Se tem uma casa de férias para arrendar apresentada num portal online como a Holidu, esta informação poderá ser pertinente para duas coisas: informar os hóspedes sobre o espaço útil da casa e cumprir as normativas legais inerentes à ocupação e pagamento de impostos.  

Precisão de medição e hóspedes

Muitos hóspedes apreciam que seja descrita, na apresentação do imóvel, qual a superfície do mesmo, já que isto lhes dá alguma noção sobre o espaço que terão disponível, considerando o tamanho do seu grupo.

Esta informação pode valorizar a sua casa aos olhos do seu público-alvo, mas serve também para justificar o número máximo de pessoas que pode receber na sua habitação, sendo que esta questão se encontra devidamente regulada, como veremos de seguida.

Precisão para fins legais e requisitos regulamentares

Tão importante como garantir uma informação completa e de qualidade aos hóspedes será garantir que cada decisão é tomada de acordo com os requisitos regulamentares nacionais e locais.

Áreas mínimas para o Alojamento Local (AL)

A Lei nº 62/2018, de 22 de agosto, definiu que os municípios poderiam limitar a exploração de espaços de AL e implementar especificidades para as áreas mínimas deste tipo de negócio.

Definiu-se, assim que as medidas mínimas para este tipo de aluguer seriam:

1.   Quarto individual:6,5 m²
2.   Quarto duplo: 9 m²
3.   Quarto triplo: 12 m²

Acresceria ainda 3 m² por cada cama extra ou convertível.

Pagamento da contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL)

Ainda que a CEAL tenha fixado o pagamento percentual de 15%, a base de incidência varia de acordo com a área bruta privativa do imóvel e o coeficiente económico, referente ao rendimento médio por quarto (estabelecido anual e nacionalmente para os AL). Este processo implica o cálculo da área construída, considerando todos os espaços cobertos, incluindo marquises e garagens, se existirem.

Assim, para saber o valor de CEAL a pagar deve seguir o seguinte cálculo:

(Área bruta privativa do AL x Coeficiente económico definido) x 0,15.

Ficará assim a saber qual o montante a pagar, considerando a taxa fixa de 15%.

Em suma

Agora que já sabe como calcular a superfície do seu imóvel, considerando a área bruta privativa e a área útil, pode garantir uma informação ainda mais completa aos seus potenciais hóspedes ao apresentar a habitação online, na Holidu. Isto irá valorizar o seu aluguer de férias e servirá também para que tenha informação valiosa para alguns contextos legais e financeiros relacionados com as normativas nacionais para o alojamento local.

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