Como calcular a depreciação do seu alojamento de férias

Junho 2024

Se tem um apartamento ou moradia para aluguer de férias, provavelmente terá vantagens em entender melhor o conceito de depreciação e a forma como pode fazer este cálculo de acordo com as normas fiscais vigentes e estabelecidas pela entidade responsável, a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).

A depreciação dos imóveis de alojamento local (AL) pode ser utilizada como forma de reduzir o seu rendimento tributável. Assim, se tem a sua casa para alugar num portal de aluguer de férias como a Holidu, recomendamos que leia este artigo, para saber como controlar corretamente a depreciação e garantir que tudo está em conformidade com os regulamentos fiscais.

Desde já, recomendamos também que consulte um especialista de contabilidade sobre esta questão, uma vez que a legislação fiscal é alterada com alguma frequência e pode ter normas distintas mediante o contexto, sendo recomendável que aproveite os conhecimentos de especialistas na matéria.

Não dispensando esse contacto profissionalizado, deixamos neste guia uma abordagem passo a passo sobre os essenciais para calcular a depreciação da sua propriedade de aluguer para férias.

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O que deve saber sobre a depreciação de imóveis

Quem gere um aluguer da casa de férias provavelmente já se cruzou com o conceito de “depreciação”. Mas, afinal, de que se trata?

A depreciação de imóveis apresenta-se como uma ferramenta de contabilidade, fundamental para a gestão fiscal. Ela indica qual o índice de redução no valor das propriedades com o passar do tempo e o uso, considerando igualmente as condições de mercado e sua variação. Assim, permite que os seus proprietários possam usufruir de alguns benefícios fiscais.

Ainda que esta depreciação se aplique a qualquer imóvel, ela é particularmente importante para quem gere o seu imóvel como ativo comercial, como acontece no caso do arrendamento de férias.

Taxas de depreciação

A prestação de um serviço de aluguer de férias, principalmente para quem está em sistema de contabilidade organizada, implica a aplicação de uma taxa de depreciação de 5%. No caso de empresas, e segundo o artigo 32.º do CIRS serão aplicadas as normas do Código de IRC, com algumas exceções (artigos 51.º, 51.º-A, 51.º-B, 51.º-C e 54.º-). Vale a pena referir que podem existir alterações nos casos em que o imóvel de alojamento local também se destine à habitação ou quando se tratar de um negócio gerido por pessoa singular que não se encontre em regime de contabilidade organizada.

Se o imóvel servir apenas como casa de férias para alugar, serão seguidos os normativos contabilísticos em vigor, de acordo com o escalão. Segundo o Decreto-Regulamentar n.º 25/2009, para espaços de alojamento, a taxa de amortização oscilará entre 2,5% e 5%.

Por que importa saber qual a depreciação do imóvel?

As principais finalidades da depreciação são contabilísticas e fiscais. Em termos contabilísticos, a depreciação ajudará a refletir sobre o valor patrimonial, permitindo que tenha uma noção melhorada do valor dos ativos com o passar do tempo. Já a nível fiscal, ela servirá para reduzir a base tributária, beneficiando os gestores de alugueres de férias quanto ao pagamento de impostos.

Entender a depreciação do imóvel de AL é fundamental para qualquer gestor de um aluguer de férias e existem vários motivos que sublinham a importância destes conhecimentos, incluindo:

• Gestão financeira: saber qual a depreciação do imóvel permite que possa avaliar o negócio a nível financeiro e perceber a sua rentabilidade ao longo do tempo, o que permitirá uma gestão mais eficiente; 
• Benefícios fiscais: a nível fiscal, a depreciação poderá corresponder a uma redução na tributação dos seus lucros, reduzindo os impostos e melhorando a liquidez do negócio; 
• Apoio à tomada de decisões: entender a depreciação irá permitir uma comparação informada sobre os seus investimentos, permitindo que faça um planeamento mais eficaz sobre as suas aquisições, estratégias de promoção e investimento em manutenção; 
• Conformidade legal e transparência: saber quais as normas de depreciação ajudará a que cumpra as normas fiscais em vigor, já que saberá como criar relatórios mais precisos e adequados a situações possíveis, como eventuais auditorias.

Calcular a depreciação do imóvel

Existem três métodos distintos para calcular a depreciação do seu aluguer da casa de férias:

1. Método Linear: este é o método mais usado, sendo que o seu cálculo é uniforme, considerando uma taxa de depreciação igual todos os anos.
2. Método Degressivo: segundo este método, a depreciação é maior nos primeiros anos, reduzindo com o passar do tempo, o que indicaria que o imóvel perde mais valor ao longo dos primeiros anos de utilização.
3. Unidades de Produção (UOP): este método é menos utilizado, mas baseia-se no uso efetivo do imóvel para calcular a taxa de depreciação.

Considere os conceitos essenciais

Para que possa calcular a depreciação do seu aluguer de férias, um dos primeiros passos será entender alguns dos conceitos fundamentais relacionados com a depreciação e utilizados nas fórmulas para o seu cálculo. Destacamos os principais conceitos:

• Desgaste: o desgaste ou desgaste físico refere-se à deterioração do imóvel por efeito do tempo e do uso, que podem levar à necessidade de intervenções de manutenção. 
• Obsolescência funcional: refere-se às alterações dos gostos dos consumidores, à medida que novos designs, estilos e tecnologias se tornam tendência, podendo tornar certos tipos de imóvel obsoletos e originar menor procura. 
• Variações económicas: refere-se à instabilidade do mercado imobiliário e às oscilações de valor provocadas pelo desenvolvimento urbano, as alterações do contexto económico ou a alteração de normas legais. 
• Depreciação anual: perda de valor contabilístico de um imóvel devido ao seu uso e ao desgaste natural do tempo. 
• Valor residual: valor estimado para o custo do imóvel no final da sua vida útil, que deve ser calculada de acordo com as normas fiscais em vigor. Equivale à redução da depreciação total (soma das várias depreciações anuais).

Depreciação do alojamento de férias: como fazer o cálculo?

Para calcular a depreciação de uma casa de férias para alugar segundo os principais métodos (linear e degressivo), considere as seguintes informações:

Método Linear

Pode calcular a depreciação pelo método linear usando a fórmula:

Depreciação Anual= (Custo da propriedade – Valor Residual) / Vida Útil

Tenha em mente que ainda que a depreciação seja, neste caso, uniforme ao longo da vida útil do imóvel, a vida útil e o valor residual são valores alteráveis e que dependem diretamente das normas legais em vigor ao momento do cálculo.

Método Degressivo

Já para calcular a depreciação degressiva deve considerar a seguinte fórmula:

Depreciação anual = Valor de Mercado Inicial x Taxa de depreciação

Neste caso irá, portanto, multiplicar o valor de mercado do imóvel no começo do ano pela taxa de depreciação. Esta taxa de depreciação será determinada pela legislação fiscal em vigor no período do cálculo e de acordo com as normas exigidas pelo CIRC. Isto potenciará que a depreciação seja mais elevada nos primeiros anos.

Depreciação e normas legais: dicas para uma melhor gestão

Qualquer proprietário de um aluguer de férias quer garantir a melhor gestão, para facilitar o controlo dos processos e garantir a conformidade com as normas em vigor. A grande multiplicidade de aspetos e informações importantes para o setor pode dificultar o processo e, por isso, deixamos algumas sugestões para que possa gerir eficazmente a depreciação do seu aluguer de férias.

1.   Recorra a aplicações de contabilidade com funcionalidades específicas para este tipo de cálculo. A Xero e a QuickBooks são bons exemplos.
2.   Consulte um contabilista que possa ajudá-lo a compreender e o atualizar sobre as regras fiscais em vigor. Isto é fundamental para garantir que tudo está em conformidade com a lei, considerando que ela tem alterações frequentes.
3.   Tenha uma organização sistémica de todos os dados relevantes, incluindo as informações sobre o custo de aquisição do imóvel e outras despesas relacionadas.
4.   Mantenha-se a par dos regulamentos fiscais e das oscilações de mercado, atualizando os dados sobre a vida útil do imóvel com base nestes e em eventuais intervenções de recuperação ou melhoramento que possa realizar na habitação.

Em suma, para garantir que tudo está em conformidade com a lei nacional e que usufrui dos benefícios fiscais devidos, deve manter-se atento às questões relacionadas com a depreciação do seu aluguer de férias. O ideal será que procure um profissional do setor da contabilidade, para esclarecer as suas dúvidas e o apoiar no cálculo da depreciação do seu AL. Com este apoio e ao apresentar a propriedade num site de aluguer de férias como a Holidu, estará no caminho certo para rentabilizar o seu imóvel.

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