Investir em alojamentos locais em Espanha

Descubra as regiões emergentes em Espanha para AL e as restrições

Dezembro 2024

O investimento em alugueres de férias em Espanha está em crescimento. Com mais de 85 milhões de chegadas internacionais segundo os dados de 2023 e perante as questões que surgem quanto à Lei da Habitação, a procura por propriedades para aluguer em Espanha ocupa hoje um espaço mais relevante do que nunca, estimando-se que 20% dos imóveis vendidos visem a exploração de um alojamento local (AL).

A rentabilidade média de alugar a casa de férias no país torna este mercado muito apelativo, mas antes de anunciar este tipo de negócio num website de aluguer de férias como a Holidu, deve considerar que existem vários aspetos a considerar.

Neste artigo, daremos uma visão detalhada sobre o investimento em alugueres de férias em Espanha, abordando temáticas como os melhores locais para investir, os rendimentos potenciais, as questões legais e os custos associados. Iremos ainda deixar alguns conselhos sobre como administrar eficazmente esses imóveis.

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Melhores locais para investir em Espanha

O investimento em AL em Espanha pode ser muito rentável para os proprietários, mas caso ainda não tenha o imóvel que pretende transformar em AL, talvez seja vantajoso saber quais as cidades com maior potencial para o investimento turístico.

Atualmente, Espanha destaca-se pela manutenção de múltiplos destinos turísticos consolidados, mas também pelo contexto emergente de novos destinos turísticos relevantes. Cidades como Madrid, Sevilha ou as regiões insulares das Ilhas Baleares e Canárias continuam a ter uma grande procura por parte dos viajantes internacionais que procuram o turismo cultural, histórico ou balnear. Outros, no entanto, como a região das Astúrias (no norte) ou Granada (na Andaluzia) tornam-se mais proeminentes neste contexto, sendo locais indicados para quem pondera abrir um AL.

É importante recordar que, apesar de tudo isto, existem potenciais constrangimentos em algumas regiões espanholas. Com o Airbnb em Maiorca proibido recentemente, como parte de uma limitação para combater o turismo exacerbado em prol da habitação local ou as novas restrições de cidades como Barcelona ou Valência, poderá encontrar maior dificuldade em obter a licença legal que lhe permitiria explorar o aluguer turístico, sendo impedido pelos vizinhos em prédios residenciais ou limitado no acesso aos documentos essenciais. Assim, embora também estas regiões sejam muito turísticas, elas podem oferecer maior complexidade para os gestores de espaços de alojamento.

Rentabilidade expectável

Apesar de existirem restrições em cada vez mais cidades espanholas, com a tentativa crescente de limitar o turismo excessivo e garantir que os residentes têm acesso ao arrendamento de longo prazo, o facto é que os números ainda indicam que arrendar apartamentos de férias é uma atividade bastante rentável.. A rentabilidade expectável varia consoante a região, a época e o ano analisado. Alguns dos dados mais recentes, provenientes de fontes como a VivEurope, o Hostify ou o Idealista indicam que, em alguns dos principais destinos de férias em Espanha, encontramos o cenário seguinte:

Madrid: rentabilidade entre os 18 mil e os 24 mil euros anuais, provenientes do turismo cultural e de negócios. Destacam-se as zonas centrais;
Barcelona: dependendo da zona da cidade, a rentabilidade oscila entre 22 mil e 28 mil euros médios anuais, podendo os números ser reduzidos futuramente devido às novas restrições;
Palma de Maiorca: um dos mais famosos destinos das Ilhas Baleares permanece como um dos mais rentáveis para o alojamento turístico, com uma rentabilidade que pode, para os imóveis mais luxuosos e bem situados, chegar dos 25 mil aos 35 mil euros por ano. Vale a pena recordar que este é um dos destinos sujeitos ao pagamento de uma ecotaxa;
Granada: mercado em crescimento, atualmente com uma rentabilidade média entre 17 mil e 22 mil euros;
Málaga: com uma tarifa diária superior a 150 euros por dia, em média, esta permite uma rentabilidade média de cerca de 21,8 mil euros por ano. É, no entanto, uma das cidades que está a impor restrições ao arrendamento de curta duração para fins turísticos;
Sevilha: a rentabilidade média encontra-se atualmente entre os 18 mil e os 25 mil euros, com uma maior taxa de ocupação nos períodos festivos;
Valência: constitui outro mercado emergente, onde aumenta anualmente o turismo urbano. A sua rentabilidade média encontra-se entre os 16 mil e os 22 mil euros anuais;
Astúrias: esta região está também em crescimento, apoiada pelo aumento da procura do ecoturismo. É ideal para o investimento em Al’s sustentáveis e conta atualmente com uma rentabilidade média entre os 14 mil e os 18 mil euros. Cidades como Oviedo e Gijón destacam-se nesta região espanhola.

AL em Espanha: questões legais a considerar

Investir em alojamentos locais em Espanha exige que tenha uma grande consciência das questões legais envolvidas neste setor. Saber como arrendar uma casa em Espanha é crucial para que garanta a conformidade com a lei, sendo que a reestruturação e novas regulamentações fazem do AL um setor em transformação, implicando que se mantenha atento a todas as alterações que possam suceder.

Registo e licença

A lei espanhola tinha já a obrigatoriedade de registo e licenciamento para casas ou apartamentos de aluguer turístico, mas a lei está em mutação. A partir de 2025, haverá um registo único que, seguindo a normativa europeia, centralizará e criará maior transparência no acesso a todas informações relevantes sobre os AL’s ativos.

Atualmente, a regulação era feita por entidades regionais, passando com este novo registo a ser feita numa Ventanilla Única Digital, que consolidará as normas e a regulação do mercado a nível nacional.

Algumas regiões, pela implementação da Lei da Habitação, poderão não estar a aceitar novos registos ou poderão oferecer maiores restrições na avaliação dos requisitos, dificultando o acesso à licença pretendida.

Entrar nesta atividade sem o número de licença válido e o AL devidamente registado poderá acarretar consequências legais graves e originar pesadas coimas para o proprietário.

Custos expectáveis

Outra das questões a ponderar antes de anunciar casa de férias é que a atividade, apesar de rentável, envolve também custos efetivos.

Deve considerar entre outras despesas, as seguintes:

Aquisição do imóvel (se aplicável). Dados do Properstar indicam que o preço médio é atualmente de 2267 €/m², podendo ascender, em locais como Madrid ou as Ilhas Baleares a 3.918/m² ou 4.490/m², respetivamente;
Custos de licenciamento: atualmente o custo varia de acordo com o município, não se sabendo ainda exatamente qual o custo que vigorará com a nova regra do registo único;
Custos de tributação: a atividade de arrendamento está regulada e sujeita ao pagamento de impostos sobre os rendimentos auferidos. Os proprietários terão de considerar impostos como o IAE, o IVA e o IRPF;
Custos operacionais e de gestão: os gastos operacionais (com a limpeza, manutenção, marketing, serviços, contabilidade e materiais) oscilam, por norma entre os 20% a 30% do rendimento obtido com o AL.

5 dicas para rentabilizar um AL em Espanha

Existem várias formas de garantir que um AL em Espanha é bem sucedido. Deixamos 5 dicas úteis que podem contribuir para melhorar a sua rentabilidade:

Junte-se a plataformas: um aluguer Espanha Airbnb ou que esteja listado na Holidu, na Vrbo ou equivalentes poderá chegar a um público mais amplo. Além disso, a automatização das reservas, os preços inteligentes e outras ferramentas integradas num portal de aluguer de férias serão vantajosas para o proprietário;
Estimule boas estadias: ter um AL convidativo e que crie no hóspede uma sensação de bem-estar ajudará a que melhore a rentabilidade. Isto incentivará boas avaliações e comentários, que potenciam uma maior taxa de ocupação;
Use a sazonalidade a seu favor: adaptar o AL à época do ano, pode ajudar a que o rentabilize mesmo nas épocas baixas do turismo. Por exemplo, os destinos de praia são menos procurados no Inverno, mas uma decoração natalícia e o investimento em equipamento térmico pode tornar uma casa de férias para alugar mais apelativa nos meses frios;
Inclua experiências únicas: parcerias com empresas locais que ofereçam visitas guiadas, aventuras ou serviço de transfer pode tornar o seu AL mais valioso aos olhos dos viajantes que procuram alojamento;
Use um PMS: este tipo de sistema contribuirá para evitar o erro humano, facilitando todo o processo para si e ajudando-o a rentabilizar ao máximo a rentabilidade do AL.

Em suma

Investir em alojamentos locais em Espanha pode ser muito lucrativo para os proprietários de imóveis, justificando, também, o elevado número de aquisições imobiliárias que têm esta finalidade. Ainda que cidades como Barcelona ou Málaga estejam a limitar as emissões de licenças, existem muitas cidades emergentes nas quais um investidor pode apostar. Para o fazer é fundamental que, primeiramente, saiba quais as condições legais e custos envolvidos, para que não existam surpresas desagradáveis. Depois de uma análise cuidada, a listagem em portais de arrendamento online e o uso de um PMS serão valiosos para rentabilizar ao máximo a atividade e explorar o mercado do AL em Espanha.