Dicas para comprar uma casa de férias e converter em AL

Novembro 2024

Provavelmente já ouviu relatos sobre proprietários de imóveis que rentabilizam os seus imóveis anunciando-os num portal de arrendamento para férias como a Holidu e sabe, por isso, que este pode ser um negócio rentável, principalmente com a crescente procura por aluguer sazonal nas regiões mais turísticas do país.

Perante esta informação, é natural que surja o interesse em comprar um apartamento de férias para converter em Alojamento Local (AL), garantindo assim uma atividade principal ou para conciliar com a sua atual vida profissional.

Na aquisição de uma casa para converter em AL deve considerar vários fatores e ser feita de um modo informado e com acesso a todos os dados relevantes de pesquisa. Deste modo, poderá planear adequadamente a compra e garantir que faz as melhores escolhas para cumprir os seus objetivos.

Se quer conhecer as melhores dicas para comprar uma casa de férias, este artigo é para si.

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Considere a localização

Um dos primeiros aspetos a considerar, caso esteja a ponderar a aquisição um imóvel para rentabilizar como espaço de alojamento de férias é a localização. Portugal, embora seja um país pequeno, tem um território muito diversificado e vários locais com uma intensa procura turística. Alguns locais de interesse seriam as ilhas dos arquipélagos da Madeira e dos Açores, ou, no continente, Lisboa, Porto, Coimbra ou a região algarvia. Uma vez que num aluguer sazonal as avaliações e a taxa de ocupação dependem da localização, deverá considerar aspetos como:

1.   Valor e expansão no mercado local;
2.   Questões relacionadas com a sazonalidade;
3.   Proximidade de pontos turísticos relevantes.

1. Valor e expansão no mercado local

Em qualquer compra imobiliária é importante considerar o custo efetivo da propriedade e a curva de valorização da região. Muitas cidades portuguesas constituem atualmente regiões em expansão, estando a assistir ao crescimento das infraestruturas e do interesse global, o que as torna verdadeiras oportunidades de investimento. A escolha de um local em que o mercado imobiliário esteja em expansão permitirá, possivelmente, que consiga uma propriedade a valores mais acessíveis, com um maior potencial de valorização a médio e longo prazo.

2. Questões relacionadas com a sazonalidade

Ao comprar um alojamento para arrendamento sazonal é também importante considerar a ocupação potencial com base nas caraterísticas do local. Por exemplo, o investimento na região da Serra da Estrela poderá ser bastante rentável no inverno, sendo expectável que essa seja a época com maior taxa de ocupação. Já o litoral português, com destaque para o Algarve, tem muita procura no verão. Cidades que atraiam o turismo cultural, como Lisboa ou Porto, terão, possivelmente, uma ocupação anual mais estável. Deve considerar este aspeto ao escolher a cidade na qual pretende comprar o imóvel.   

3. Proximidade de pontos turísticos relevantes

Muitos viajantes chegam a Portugal de avião e optam, em vez de alugar um carro, por caminhar ou utilizar os transportes públicos disponíveis. Por esta razão, um elemento de valorização da casa de férias é a proximidade ao centro, às praias, aos parques, às principais atrações da localidade e também a serviços como restaurantes ou minimercados. Ao anunciar a habitação para férias nas plataformas, este aspeto tornará o seu AL mais apelativo, garantindo maior interesse, mais reservas e uma taxa de ocupação que o ajude na recuperação do investimento e na rentabilidade efetiva do negócio. Assim, ao comprar a sua casa de férias, tenha em mente que esta deve estar na proximidade de pontos turísticos relevantes.

Pondere todos os custos envolvidos

Um imóvel para arrendamento temporário ou sazonal envolve custos, sendo que terá os custos relacionados com a própria compra da propriedade e a sua eventual renovação, e os custos relacionados com a sua gestão e manutenção.

Custos de aquisição do imóvel para AL

No contexto da compra do imóvel deve considerar custos como:

• Preço efetivo da compra do imóvel;
• Impostos, como o IMT ou o Imposto de Selo;
• Custos relacionados com o crédito (se aplicável);
• Custos de registo e escritura;
• Pedido de Certificado Energético;
• Comissões de profissionais envolvidos (tais como agentes imobiliários, advogados, solicitadores e outros, se aplicável);
• Custos para mobilar e renovar o espaço (se aplicável).

Custos de gestão e manutenção

Após a compra do imóvel, custos relacionados com a manutenção e a funcionalidade do AL terão igualmente de ser considerados. Os principais são:

• Manutenção de móveis e equipamentos;
• Reparações necessárias;
• Serviços de limpeza e/ou lavandaria
• Contratação de um gestor (se aplicável);
• Compra e instalação de equipamentos inteligentes (se aplicável).

Entenda a rentabilidade expectável

A compra de alojamento de férias implica uma ponderação sensata e, para que possa ter noção efetiva da rentabilidade expectável de um imóvel que pretenda comprar para transformar em arrendamento de férias, deve ter em mente o retorno sobre o investimento. Esta análise servirá para que possa ter uma estimativa do lucro do investimento antes de o concretizar, fazendo uma previsão do tempo que demorará a compensar o gasto efetuado e a ter um retorno favorável.

Ainda que existam sempre alguns riscos envolvidos, já que os valores relativos à receita anual proveniente do AL serão estimativas, poderá ter uma melhor noção da rentabilidade expectável ao estimar, para um período de tempo específico, a receita prevista (valor estimativo), subtraindo-lhe os custos estimados (os que já conhece e alguns custos extra para eventualidades imprevistas). Se o valor proveniente da resolução desta fórmula for positivo, saberá que está a fazer um bom investimento. Para utilizar valores mais realistas, pode fazer um estudo de mercado com base na taxa de ocupação e preços das propriedades concorrentes na região.

Tenha em mente, ainda assim, que o lucro dos AL tende a ser progressivo, sendo possível que o lucro seja um plano a médio/longo prazo, e que a própria valorização da propriedade contribuirá para que, a longo termo, este investimento possa ser vantajoso.

Conheça os requisitos e questões legais

Como em qualquer compra imobiliária, a aquisição de um apartamento sazonal para rentabilizar como AL passará por processos legais e terá requisitos fundamentais, estipulados pela legislação em vigor. O incumprimento poderá, pois, resultar em multas ou em sanções desnecessárias.

Numa primeira fase, deve considerar todos os documentos relacionados com a aquisição, tais como o Contrato de Promessa de Compra e Venda, a Escritura, ou o pagamento do IMT e do Imposto de Selo.

Assim sendo, deve manter-se atento a questões como o registo do Alojamento Local, o cumprimento das normas de segurança, os custos relacionados com a tributação do setor e ainda as normas de segurança, incluindo os seguros obrigatórios e os equipamentos/informações a fornecer aos hóspedes.

Aposte na pesquisa e planeamento

Uma compra para aluguer corresponde a um investimento significativo e, por isso, é fundamental que o faça de forma estratégica e com acesso a todas as informações relevantes.

Antes de avançar com uma compra, faça uma análise dos principais fatores de valorização do imóvel e, com base no mercado da região e nos preços praticados, considere realisticamente se o valor que vai gastar é justificado pelo retorno expectável.

Uma análise detalhada e a criação de um plano estruturado e realista serão fundamentais para que compre o imóvel e o transforme numa oportunidade de negócio e numa fonte de rendimento efetiva.   

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