Como iniciar um negócio Airbnb sem ser proprietário?

Agosto 2024

Muitas pessoas já descobriram que anunciar a casa de férias em plataformas de sucesso, como a Holidu ou a Airbnb pode ser muito rentável, principalmente quando, como é o caso dos exemplos acima, as marcas desenvolvem parcerias que permitem uma gestão mais simples das reservas dos viajantes.

O imenso sucesso que a startup Airbnb teve desde 2008, na sua fundação, fez com que o próprio conceito de turismo fosse revolucionado. Hoje, alugar a minha casa de férias torna-se assim mais simples e rápido, havendo uma maior facilidade na apresentação do imóvel a um público interessado, amplo e internacional.

Mesmo depois de estar amplamente difundido, este conceito de aluguer de casas de férias ainda gera muitas questões nas pessoas que têm uma ideia de negócio Airbnb. Algo que talvez não saiba, por exemplo, é que não precisa de possuir um imóvel para poder atuar neste mercado e trabalhar com esta plataforma.

Neste artigo, iremos explicar-lhe como pode iniciar um negócio no Airbnb sem ser proprietário de um imóvel e as questões legais que deve considerar. Deixaremos ainda algumas dicas que o ajudarão na negociação, gestão e rentabilização para anunciar a sua casa de férias e ter o sucesso pretendido. Saiba mais.

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É preciso ser proprietário para alugar Airbnb?

Optar pelo investimento em aluguer de férias é uma decisão tomada por cada vez mais pessoas e, neste contexto, não nos referimos apenas a quem é efetivamente proprietário de um imóvel. Neste momento poderá estar a perguntar-se: mas não é preciso ser proprietário para alugar Airbnb? E a resposta mais imediata seria não. De facto, segundo os termos em vigor na plataforma, torna-se possível o aluguer de férias sem ser proprietário, havendo formas específicas como pode promover o seu negócio neste portal sem que precise de ter uma propriedade em seu nome.

Ainda que as regras da plataforma não sejam restritivas quanto a esta questão, deve considerar que poderá estar limitado pelas leis nacionais e locais, sendo que as normativas da plataforma não se sobrepõem a estas. Voltaremos, depois, a falar sobre esta questão, focando o mercado português. Mas, primeiro, falaremos sobre a questão que, certamente ocupa a sua mente: como pode ter um negócio Aibnb sem ser proprietário de uma casa de férias?

Como ter um negócio Airbnb sem ser dono de um imóvel

Existem várias formas de ter um negócio Airbnb sem ser proprietário de um imóvel. Listaremos, de seguida, as quatro principais:

1. Subarrendamento

Se tem um imóvel arrendado, pode pensar em aproveitá-lo para investimento em aluguer de férias. Alguns inquilinos de longa duração têm contratos de arrendamento que permitem e preveem o subarrendamento da propriedade.

Para estar em conformidade com a lei, o subarrendamento deve estar contratualizado, havendo a permissão expressa do proprietário do imóvel. Além disso, a pessoa que pretende anunciar a casa de férias num portal como a Airbnb deve negociar os termos deste subarrendamento, tendo em conta todas as normas relacionadas com o processo de uso da propriedade como Alojamento Local, as leis nacionais e locais, e a percentagem de lucro que cabe às partes envolvidas.

2. Gestão de Propriedades de Terceiros

Algumas pessoas também exploram um negócio Airbnb oferecendo os seus serviços de gestão de arrendamento de férias aos proprietários dos imóveis. Neste caso, é estabelecido um acordo mútuo, sendo da responsabilidade do gestor a criação dos anúncios na Airbnb e a sua otimização, quando necessária. Todo o processo de contacto e comunicação com os hóspedes fará parte do processo de gerenciamento, bem como as questões relacionadas com o check-in, a contratualização das estadias, a limpeza da propriedade, a manutenção da casa de férias e outros aspetos relevantes.

3. Co-Hosting

Num site de aluguer de férias como a Aibnb (ou em sites como a Holidu, por via dos quais também pode fazer reservas Airbnb), tem ainda a hipótese de ser o coanfitrião neste processo.

O co-hosting é usualmente feito com a divisão da gestão entre o proprietário e um amigo ou pessoa de confiança. O coanfitrião dará um apoio adicional, ajudando os donos do imóvel a cuidar do mesmo e a anunciá-lo na plataforma. Prestarão ainda apoio ao assumirem responsabilidades operacionais na gestão de reservas, receção de hóspedes e gestão dos processos envolvidos na estadia. Aliviam, desta forma, a carga de trabalho que, de outra forma, caberia apenas ao proprietário, em troca de uma percentagem do lucro.

Vale a pena salientar que existem duas formas de prestar apoio à hospedagem no contexto da Airbnb: como co-anfitrião ou aderindo a uma equipa de hospedagem. Para todos estes processos encontrará ferramentas de gestão úteis na plataforma.

4. Airbnb Experiences

Para quem se pergunta como investir no Airbnb com pouco dinheiro e sem ser proprietário de um imóvel, existe ainda o Airbnb Experiences.

Este é um serviço da Airbnb para trabalhar oferecendo experiências únicas e imersivas aos viajantes, permitindo que a sua viagem se torne ainda mais especial e única.

Esta forma de trabalho com a plataforma está prevista para quem já utiliza os serviços de anúncio de casa de férias para alugar, ou para quem quer desenvolver apenas uma atividade oferecendo atividades ou organizando eventos nas cidades que recebem os turistas. Passeios fotográficos, roteiros gastronómicos, visitas guiadas, workshops e atividades ao ar livre são alguns exemplos que os interessados podem explorar para terem um negócio neste portal de arrendamento temporário.

Questões legais a considerar   

Nada obriga um utilizador da Airbnb a ser proprietário de um imóvel. Ainda assim, ao aceitar os termos da plataforma, existe a assunção de que a pessoa que apresenta o anúncio segue os padrões legalmente exigidos pela lei nacional e local do seu país e tem a autorização efetiva para apresentar aquela propriedade e usá-la como Alojamento Local (AL).

Vale a pena destacar que o Código Civil Português define entre os seus artigos 1051º e 1067º as regras relativas ao arrendamento e subarrendamento, sendo obrigatório, no caso do segundo, que o proprietário dê o seu consentimento explícito.

Além deste consentimento, para que possa usar a propriedade como AL deve ainda seguir as normas previstas no decreto-lei nº128/2014, que regulamenta este mercado, tendo ainda em consideração os decretos que determinam as regras de segurança, higiene, questões relacionadas com o arrendamento urbano e restrições locais.

Tenha em conta que muitos proprietários e condomínios têm regras proibitivas no que diz respeito ao subarrendamento e aos arrendamentos de curta duração.

Como investir no Airbnb: dicas práticas

Ao explorar o mercado do arrendamento ou das experiências com o Airbnb, principalmente se não for proprietário de um imóvel, poderá obter melhores resultados seguindo dicas sobre como negociar acordos, gerir propriedades de forma eficaz e maximizar os rendimentos sem a necessidade de um grande investimento inicial em imóveis.

Dicas para negociar acordos

Os proprietários Airbnb têm a facilidade de ter em seu nome a propriedade que desejam anunciar. Ainda assim, se pretender registar a habitação na plataforma como um subarrendamento de férias ou um serviço de gestão ou co-hosting, é importante que considere negociar primeiramente com o proprietário, garantindo a conformidade com a lei.

A primeira dica que deixamos é para que estude o mercado local e se atualize sobre toda a legislação aplicável ao AL. Com estas informações formule um plano estruturado, para apresentar ao(s) proprietário(s).

Recomendamos que apresente este plano pessoalmente, explanando as vantagens da exploração do imóvel e clarificando a sua intenção de garantir a manutenção do imóvel, assim como a sua disponibilidade para tratar da gestão e organização de todo o processo. Outra dica seria propor que se estipule, em contrato, uma inspeção regular por parte do proprietário, para que este se sinta mais seguro.

Ao focar os benefícios financeiros, não deixe de garantir a participação nos lucros, para que o dono do imóvel tenha também um maior interesse em transformar o imóvel numa casa de férias para alugar.

Dicas de gestão de propriedades

Se a gestão de propriedades para terceiros é a sua atividade Airbnb, entenda que, para que esta seja eficaz, deve aproveitar da melhor forma as ferramentas que o portal coloca à sua disposição, incluindo o smart pricing ou as que encontra disponíveis no painel do anfitrião.

Tenha sempre um plano para emergências, um calendário claro onde as necessidades legais (inspeções, pagamentos de tributações e outros) e práticas (limpeza, inventário, elaboração de contratos, etc.) estejam definidas. Além disso, garanta que tem uma comunicação atenta e clara com potenciais clientes, para garantir a sua conversão e fidelização.

Garanta ainda a melhor experiência aos hóspedes, para que a satisfação seja expressa pela classificação na plataforma. Uma análise dos dados e avaliações serão também úteis na gestão de propriedades, para garantir a melhoria das condições e serviços prestados.

Dicas para maximizar os rendimentos

Ainda que todas as dicas anteriores já contribuam para uma maior adesão dos hóspedes e, assim, para a rentabilidade do imóvel, existem diversos aspetos que podem aumentar este interesse e melhorar os rendimentos que obtém com o aluguer da propriedade. De entre estes, destacamos:

• Oferecer de serviços únicos e imersivos;
• Garantir comodidades apelativas (cozinha equipada, qualidade de roupas de quarto e banho, internet, piscina, jardim, jacúzi, etc.);
• Optar por uma decoração temática, rústica ou moderna, que propicie o conforto desejado;
• Ter o imóvel em condições ideais;
• Apostar em materiais de luxo.

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