Requisitos legais para a gestão de alojamentos de férias em Espanha

Novembro2023

De acordo com um relatório do Eurostat, Espanha é o segundo país com o maior número de alugueres para férias, a seguir à França. Se tem uma propriedade que tenciona arrendar, deve conhecer os requisitos legais para o arrendamento de férias em Espanha para evitar sanções.

Estes regulamentos garantem a qualidade do alojamento, protegendo tanto os anfitiões como os visitantes. Estes decretos e leis foram criados visando evitar discrepâncias e gerar uniformidade de medidas em cada comunidade autónoma. Além disso, todos os gestores ou proprietários que utilizem plataformas como a Airbnb, Expedia, Tripadvisor ou Homeway devem ter a propriedade registada no Registo de Turismo espanhol com o respetivo número de licença. 

Em 2018, foi aprovado um decreto-lei real que determina a obrigação de obter um número de registo, cumprir as normas de qualidade e segurança, limitar a duração das propriedades localizadas em zonas turísticas saturadas e manter um equilíbrio com os residentes. Além disso, em algumas comunidades autónomas existem regulamentos adicionais, que são mais restritivos se a propriedade estiver localizada perto de áreas naturais protegidas.

Os regulamentos legais para alojamentos de férias, em Espanha, mudaram devido ao aumento das plataformas de aluguer turístico, procurando um equilíbrio na promoção da qualidade e da segurança para evitar fraudes e overbooking.

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Que organismo é responsável pela regulamentação dos alojamentos de férias?

A gestão dos alojamentos de férias em Espanha é regulada e supervisionada por vários organismos que variam consoante a comunidade autónoma e a legislação de cada região. Alguns dos organismos e serviços responsáveis são:

• Ministérios Regionais do Turismo: em cada comunidade autónoma existe um Ministério Regional ou uma Direção-Geral do Turismo responsável pela regulamentação e supervisão dos alojamentos de férias. São responsáveis pela emissão de licenças ou pelo registo das casas de férias.
• Ministério da Indústria, Comércio e Turismo: o Ministério da Indústria, Comércio e Turismo tem competências na regulamentação e promoção do turismo em Espanha. A maioria dos seus regulamentos é gerida por cada comunidade autónoma ou região, mas este gabinete estabelece as orientações gerais e coordena as ações nacionalmente.
• Municípios: têm o papel de estabelecer requisitos específicos, como o cumprimento da declaração de responsabilidade. Em função das funções delegadas, podem também efetuar inspeções aos alojamentos para verificar o cumprimento das suas funções e podem aprovar licenças turísticas.
• Agências autónomas de turismo: algumas comunidades autónomas têm gabinetes encarregados da promoção e gestão do turismo. A sua função principal consiste em supervisionar e aconselhar os proprietários de alojamentos de férias. 

Alugueres de férias em Espanha: leis e decretos que os regulamentam

Lei do Arrendamento Urbano (LAU):

É principalmente responsável pela regulamentação dos contratos de arrendamento de habitações em zonas urbanas, mas também estabelece disposições específicas para as casas de turismo. As suas exigências incluem o cumprimento de:

• Duração: deve ser um curto período acordado entre o proprietário e o hóspede, por dias ou semanas. 
• Tarifas e forma de pagamento: o proprietário tem o direito de indicar a tarifa por dia e a forma de pagamento é acordada entre as partes, quer antecipadamente, quer por contrato.
• Caução: o montante da caução depende da comunidade autónoma onde se situa o imóvel, sendo, em alguns casos, o equivalente a um mês de renda. 
• Obrigações: a LAU estabelece que a habitação deve ser mantida em condições ótimas e que o hóspede deve cuidar do equipamento interior durante a estadia. 

Lei Geral do Turismo (Lei 13/2011, de 27 de maio):

É obrigatório o cumprimento desta lei, que estabelece que todos os imóveis com fins turísticos devem estar inscritos no Registo de Turismo da Comunidade Autónoma correspondente.

Relativamente ao alojamento de férias, destacam-se os seguintes aspetos:

• Habitações turísticas: são aquelas patrocinadas por canais de oferta turística normalmente alugadas para fins de alojamento.
• Registo das habitações turísticas: todas as habitações com fins turísticos devem estar inscritas no Registo de Turismo da Comunidade Autónoma ou região onde se situam antes de iniciarem a sua atividade. 
• Requisitos mínimos: todas as habitações para uso turístico em Espanha devem cumprir os requisitos mínimos de habitabilidade e qualidade estabelecidos.
• Obrigações: Os proprietários/gestores devem cumprir sempre a regulamentação em vigor e fornecer informações reais sobre as características do imóvel.
• Sanções: em função da gravidade da infração por incumprimento dos requisitos legais, são aplicadas coimas ou sanções.

Decreto de Habitação Turística (DVT):

Todas as Comunidades Autónomas dispõem de decretos e cumprem normas específicas para regular o alojamento turístico. Os decretos e leis em vigor para cada uma delas são:

• Ilhas Baleares: Lei 6/2017 de 31 de julho de 2017
• Comunidade Valenciana: Decreto 10/2021 de 22 de janeiro
• Comunidade Autónoma das Astúrias: Decreto 48/2016 de 10 de agosto de 2016
• Comunidade Autónoma da Cantábria: Decreto 225/2019 de 28 de novembro de 2019
• Comunidade Autónoma da Catalunha: Decreto 75/2020 de 20 de agosto de 2020
• Comunidade Autónoma de La Rioja: Decreto 10/2017 de 17 de março de 2017
• Região de Múrcia: Decreto n.º 256/2019 de 10 de outubro de 2019
• Comunidade Autónoma de Aragão: Decreto 1/2023, de 11 de janeiro
• Comunidade Autónoma da Galiza: Decreto 12/2017 de 26 de janeiro de 2017
• Comunidade Autónoma de Castela e Leão: Decreto 3/2017, de 16 de fevereiro
• Comunidade Autónoma de Castela-La Mancha: Decreto 36/2018 de 29 de maio de 2018
• Comunidade Autónoma da Andaluzia: Decreto 28/2016, de 2 de fevereiro de 2016
• Província de Navarra: Decreto Foral 230/2011, de 26 de outubro de 2011
• País Basco: Decreto 101/2018 de 3 de julho de 2018
• Ilhas Canárias: Decreto 113/2015 de 22 de maio de 2015
• Comunidade Autónoma da Estremadura: Lei 2/2011 de 31 de janeiro de 2011
• Madrid: Decreto 79/2014, de 10 de julho de 2014

É importante conhecer os regulamentos legais do território onde se situa a sua casa de férias. Além disso, deve ter em conta os requisitos municipais, uma vez que em Espanha podem existir requisitos específicos que exijam documentos adicionais ou estabeleçam restrições.

Regulamentos locais-chave na Catalunha, Ilhas Baleares, Madrid, Comunidade Valenciana, Andaluzia e Astúrias

A regulamentação local para o arrendamento de férias em Espanha pode variar entre as diferentes comunidades autónomas e municípios.

Catalunha

Esta comunidade autónoma estabelece os seus regulamentos ao abrigo do Decreto 159/2012, os proprietários devem obter a licença turística por meio de uma série de etapas, o alojamento deve cumprir os requisitos de qualidade e habitabilidade com um máximo de 31 dias consecutivos. Também estão incluídos aspetos como:

• Os alojamentos turísticos devem dispor de infraestruturas seguras e de mobiliário e equipamento de qualidade. 
• A higiene da instalação é essencial, tal como o ar condicionado. 
• Informar os hóspedes da existência da taxa turística, que depende da categoria e da classificação do alojamento.
• Todos os suportes publicitários devem conter informações verdadeiras sobre o aluguer e os serviços promocionais.

Ilhas Baleares

Neste domínio, é aplicada a Lei do Turismo das Ilhas Baleares, tal como estabelecido na Lei 6/2017, de 31 de julho. Os regulamentos são rigorosos, pois visam promover o turismo sustentável e cuidar das áreas naturais das ilhas.

• A lei estabelece um limite para o número de habitações para uso turístico comercializadas em zonas saturadas.
• Proibição da criação de novos sítios turísticos em determinadas zonas. 
• Restrições à comercialização de habitações que não cumpram os requisitos legais.
• Verificação e controlo da oferta de alojamento turístico nas plataformas para garantir o cumprimento dos requisitos legais.

Madrid

O Decreto 79/2014 de 10 de julho de 2014 e o Plano Especial de Regulação do Uso do Alojamento (PERUH) da cidade de Madrid funcionam como regulamentos específicos para regular o aluguer turístico. Estes estabelecem os requisitos para a obtenção de uma licença de atividade turística, a limitação de vagas e o cumprimento de restrições de segurança e localização. Existem ainda outros aspetos legais a considerar:

• Levar a documentação necessária à Câmara Municipal de Madrid.
• Manter o mobiliário em excelente estado.
• O município é responsável pela realização de inspeções para impedir o arrendamento ilegal.
• Se o alojamento turístico não respeitar a regulamentação, podem ser aplicadas sanções.

Comunidade Valenciana

O Decreto n.º 10/2021, de 22 de janeiro, regulamenta os serviços de alojamento turístico e a sua classificação com a disponibilização das instalações oferecidas. Entre os regulamentos estabelecidos, destacam-se os seguintes:

• Todas as habitações de uso turístico devem ter um sinal e uma classificação no exterior da habitação.
• Todos os proprietários devem possuir uma licença turística.
• Os alugueres devem estar cobertos por um seguro de responsabilidade civil.
• Devem cumprir os requisitos de qualidade e segurança.

Andaluzia

Todas as habitações de uso turístico na Andaluzia devem seguir as normas do Decreto 28/2016, enquanto os apartamentos turísticos são regidos pelo Decreto 194/2010. Asualmente, alguns aspetos a cumprir são:

• Regulamentação rigorosa em matéria de acessibilidade e de dimensões mínimas das habitações.
• Nas zonas menos regulamentadas, os municípios efesuam inspeções e emitem licenças.
• Todas as habitações e apartamentos devem estar inscritos no Registo Turístico da Andaluzia.
• As normas técnicas e de segurança devem ser respeitadas.
• Os proprietários devem garantir a adequação das instalações, e os hóspedes devem cumprir as regras de convivência respeitando a propriedade.
• Os proprietários são obrigados a fornecer informações verdadeiras sobre as características da habitação.

Astúrias

Os alugueres para férias nas Astúrias devem cumprir a normativa do Decreto 48/2016, de 10 de agosto, que reformou a normativa da Lei 29/1994, de 24 de novembro. Entre os seus requisitos, estabelece:

• Regulamentação da atividade de alojamento turístico sob a forma de casas de férias ou de habitações para uso turístico.
• Todas as empresas intermediárias de turismo, agências de viagens, gestores de alugueres, senhorios e outros gestores devem possuir uma licença de turismo para oferecer o estabelecimento mediante canais virsuais, como website, mercados ou qualquer canal que permita o aluguer de alojamento no território.
• O equipamento mínimo que deve ser incluído no aluguer é o seguinte
  • Eliminação de águas residuais.
  • Abastecimento de água potável.
  • Serviço público de recolha de resíduos pelo município.
  • Aquecimento.
  • Estojo de primeiros socorros e extintor de incêndio.
  • Lista telefónica para visitantes com números de bombeiros, esquadras de polícia, hospitais e muito mais.
  • Os quartos devem ter luz natural e pelo menos uma cama com uma largura mínima de 0,8 e uma largura mínima de 1,35 metros.
  • A cozinha e os quartos devem ter vista para o pátio ou para o exterior.
• Aquando do check-in, devem verificar os dados do hóspede e comunicar as tarifas estabelecidas para os serviços adicionais.

O que acontece quando a comunidade autónoma, o município ou a região não dispõem de regulamentação específica?

Nestes casos, aplica-se a Lei do Arrendamento Urbano (LAU), que consiste em:

• O proprietário dá ao hóspede um aluguer temporário de todo o apartamento ou quartos. 
• Todos os imóveis devem estar em excelentes condições de higiene e segurança para utilização imediata pelos turistas.
• O aluguer pode ser promovido por websites, diretórios ou outros meios de marketing verificados.
• Note-se que a duração mínima dos contratos é de 3 anos, mas é possível chegar a um acordo contratual com o hóspede.
• Poderão ser efetuadas renovações na propriedade com aviso do hóspede.
• O proprietário é responsável por todos os custos da propriedade, tais como renovações ou danos.
• Existe uma lista de preços, que só pode ser alterada pelo proprietário.

Quais são as consequências do arrendamento ilegal em Espanha?

Entre estas contam-se questões administrativas e jurídicas. Vamos conhecê-las!

• Encerramento e encerramento: Em casos graves de infração, o organismo competente pode ordenar o encerramento e o encerramento do alojamento turístico. 
• Sanções administrativas: As autoridades podem impor sanções administrativas que incluem sanções financeiras significativas que variam conforme os regulamentos de cada comunidade autónoma.
• Responsabilidade jurídica: O senhorio ilegal pode ser legalmente responsabilizado pelos danos causados aos inquilinos ou a terceiros, no âmbito de ações cíveis.

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