Situação de alojamentos de férias em Espanha e previsões para o futuro

Novembro 2023

A Lodgify realizou um estudo de mercado sobre as reservas de alojamentos de férias durante o primeiro semestre de 2023, com foco em mais de 100.000 reservas. Este estudo abordou a evolução das tarifas, os canais de reserva, a duração da estadia, as taxas de ocupação e a antecedência das reservas.

Conforme o Instituto Nacional de Estatística, em maio, mais de 8 milhões de turistas internacionais chegaram, o que representa um aumento de 17% em comparação com maio de 2022. Além disso, nos primeiros cinco meses de 2023, mais de 29,2 milhões de pessoas visitaram o território. Apesar desse crescimento, há uma queda de 0,4% em comparação com o mesmo período de 2019, devido à pandemia de COVID-19 e o seu impacto na indústria.

Neste artigo, fornecemos uma visão abrangente da dinâmica asual e das perspetivas futuras dos alojamentos de férias em Espanha. Vamos entender a sisuação asual e analisar:

• A evolução das tarifas nos alugueres de temporada.
• Os principais canais de reserva.
• As preferências na escolha de acomodações.
• As taxas de ocupação e as perspetivas futuras.
• Outros aspetos.

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Recuperação do setor turístico

Após a eliminação de todas as restrições de mobilidade internacional devido à pandemia, os indicadores turísticos em Espanha consolidam a sua recuperação, de acordo com um relatório do Banco da Espanha. Embora o turismo ainda não tenha atingido os níveis de 2019, as receitas voltaram aos níveis anteriores à crise e a oferta turística internacional continua a melhorar devido à reativação da chegada de visitantes.

O setor, em Espanha, experimentou um aumento nas tarifas de 7%, segundo o INE, e reduziu a duração das estadias dos turistas. Os anfitriões obtêm maior rentabilidade em reservas diretas, pois podem oferecer uma estadia por 180 euros por noite, enquanto por meio de plataformas online como Booking, TripAdvisor ou Airbnb, o preço médio pode variar para 140 euros. Como possível consequência, houve uma redução na taxa de ocupação, que caiu de 55,66% em 2022 para 54,32% em 2023.

Esse impacto também levou a uma diminuição de 7% nas casas de uso turístico localizadas na costa da Espanha. Em agosto de 2022, a ocupação era de 90,9%, enquanto este ano é de 84,3%. No entanto, as costas de Málaga, Maiorca e Menorca ainda são os principais destinos com maior ocupação de casas de uso turístico.

Evolução das tarifas nos alojamentos locais

As tarifas dos alojamentos de férias aumentaram, especialmente na temporada baixa, o que levou a uma maior rentabilidade nas reservas diretas. No entanto, a taxa de ocupação diminuiu ligeiramente devido à redução da duração das estadias. Apesar dessas mudanças, o setor, no país, espera um final de ano muito positivo devido ao crescimento nas chegadas de turistas internacionais.

A evolução das tarifas pode ser entendida da seguinte maneira:

• Aumento das tarifas: Segundo o estudo da Lodgify, houve um aumento de 3,5% na tarifa média diária (ADR) das acomodações em comparação com 2022, especialmente durante a temporada baixa.
• Maior rentabilidade nas reservas diretas: As reservas diretas geram uma média de 179 € por noite para os anfitriões, 33% a mais do que as reservas feitas via plataformas online.
• Redução na taxa de ocupação: A taxa de ocupação diminuiu 2,5% este ano em comparação com o período homólogo. Em 2022, a taxa de ocupação era de 55,66%, enquanto em 2023 está em 54,32%.
• Menor duração das estadias: Espera-se uma ligeira redução na duração média das estadias em alojamentos locais este ano, que deve ser de 4,96 dias, em comparação com uma média de 5,31 dias em 2022.
• Transformação na procura: O aumento das tarifas levou os hóspedes a reduzir a duração das suas estadias, permitindo que os anfitriões preencham os seus calendários de reservas. No entanto, isso resultou numa diminuição da taxa de ocupação média. Apesar disso, o impacto dessa transformação ainda é visto como positivo no setor.

Fatores que influenciam os preços

Também é importante considerar os fatores que influenciam o custo, que podem variar dependendo de:

• Aumento da procura: A procura continua a aumentar devido aos altos custos de compra de imóveis. Isso permite que os proprietários definam preços mais altos.
• Limite temporal de 2% na renovação das rendas: Isto impede que os proprietários aumentem drasticamente os preços entre os contratos.
• Preços elevados: O ano de 2023 começou com preços elevados de alojamentos, especialmente nas grandes cidades, como Valência, Barcelona, Málaga e Alicante, onde os preços superaram a taxa de inflação.
• Falta de inventário no mercado: a queda no número de imóveis para alugar em cidades como Palma de Maiorca, Barcelona, Málaga e Madrid supera 40%. Isso se deve à alta procura e às medidas do governo que limitam os preços e geram insegurança jurídica no setor.

Esses fatores combinados estão a contribuir para a dinâmica atual do mercado de alojamentos de férias em Espanha em 2023, caracterizado por preços em alta e uma demanda crescente devido às dificuldades na compra de imóveis.

Valor das reservas diretas

Como as reservas diretas afetam o ADR?

As reservas diretas têm um impacto muito positivo na tarifa média diária (ADR). Em comparação com as reservas feitas mediante plataformas de internet (OTAs), as reservas diretas através do website do anfitrião geraram significativamente mais receita.

• Os números apoiam essa afirmação: o ADR médio entre janeiro de 2022 e junho de 2023 para as reservas por meio de OTAs foi de 134,56 €, enquanto as reservas diretas através do website do anfitrião geraram uma média de 179,08 €, o que equivale a um aumento de 33%.

Esses dados confirmam a tendência na indústria hoteleira de priorizar as vantagens das reservas diretas, destacando que ter um website de alojamentos de férias personalizado pode ser um investimento rentável, com custos tão baixos quanto 10 € por mês.

Previsões de tarifas para o futuro

Há vários fatores que influenciam as tarifas no mercado, e para prever o seu comportamento, é necessário considerar fatores como:

• Crescimento do setor: as visitas de turistas internacionais superaram os níveis de 2019, estabelecendo um recorde.
• Taxa de ocupação e duração das estadias: observa-se que a duração das estadias tende a ser mais curta em comparação com anos anteriores.
• Impacto do tipo de acomodação: casas unifamiliares, como casas de campo ou chalés, experimentam um crescimento maior nas tarifas durante o verão em comparação com apartamentos ou pousadas, sugerindo uma maior sazonalidade nesse tipo de propriedade.
• Reservas diretas vs. OTAs: as reservas feitas diretamente no site da acomodação geram mais receita para os proprietários em comparação com as feitas por plataformas de reserva online (OTAs), como Holidu ou Rentalia.
• Antecedência na reserva: houve um aumento nas reservas com mais de 3 meses de antecedência nos primeiros meses do ano, possivelmente devido à incerteza relacionada à pandemia e a outros fatores globais. As reservas de última hora (menos de 21 dias de antecedência) continuam a ser comuns durante a alta temporada.
• Impacto da duração da estadia na antecedência na reserva: estadias mais curtas são geralmente reservadas com menos antecedência, enquanto estadias mais longas são planeadas com mais antecedência.

Em resumo, o setor, em Espanha, continua a apresentar um bom desempenho em 2023, com tarifas estáveis, embora com aumento na baixa temporada. A taxa de ocupação e a duração das estadias variam, mas espera-se que os meses de verão continuem fortes.

Plataformas online de alojamentos de férias

A proliferação de plataformas online transformou completamente a maneira como os viajantes encontram acomodações, oferecendo uma ampla variedade de opções em todo o mundo. Essas plataformas não apenas revolucionaram a indústria, mas também democratizaram o acesso dos proprietários ao mercado turístico, tradicionalmente dominado por hotéis.

No setor de turismo em Espanha, em 2023, as reservas de alojamentos de temporada são distribuídas entre vários canais. Embora o Airbnb tenha sido pioneiro na revolução do imóvel, o Booking.com se destaca como o líder em reservas no país, representando 39% do total, enquanto o Airbnb ocupa 32%. No entanto, plataformas que oferecem serviços de Channel Manager, como Holidu, estão a ganhar popularidade no país, pois permitem que os anfitriões listem as suas propriedades em vários canais e as controlem num só lugar, economizando muito tempo.

Surpreendentemente, o terceiro maior segmento de reservas corresponde às reservas diretas, com 28% do total. Isso indica que os proprietários e anfitriões estão a optar cada vez mais por receber reservas diretas dos hóspedes, evitando assim as comissões geralmente aplicadas pelas plataformas, que costumam ser cerca de 15%. Essa mudança reflete uma tendência de busca por alternativas para maximizar a receita e reduzir os custos associados ao alojamento de temporada.

Na nossa revista, pode encontrar informações detalhadas sobre essas plataformas e as mais populares para alojamentos de férias em 2023.

Como a tipologia da acomodação influencia?

Na discussão sobre se investir numa casa ou um apartamento para alugar, sugerimos considerar os seguintes pontos-chave:

• Escolha da acomodação: ao considerar o investimento num imóvel, você deve decidir entre uma casa ou um apartamento.
• Diferença nas tarifas: as estatísticas mostram que as casas unifamiliares destinadas para férias têm um ADR (tarifa média diária) 60,48% mais alto do que os apartamentos com o mesmo propósito.
• Preços de compra: ao examinar os dados de Tinsa e do Mitma sobre novas construções em Espanha, revela-se que o preço de compra de uma casa unifamiliar é 65,15% mais alto do que o de um apartamento de tamanho similar.
• Sazonalidade do ADR: casas unifamiliares experimentam um aumento mais pronunciado no ADR durante os meses de verão em comparação com os apartamentos, o que pode ser devido à preferência por propriedades com jardim e piscina na alta temporada.
• Preferências do anfitrião: a escolha entre casa e apartamento depende do caso específico e das preferências do anfitrião. Alguns procuram um fluxo constante de caixa ao longo do ano, enquanto outros estão dispostos a lidar com flusuações se isso significar lucros maiores na alta temporada.
• Considerações económicas: se não é proprietário de uma casa unifamiliar e precisa de comprar, o preço costuma ser cerca de 65% mais alto do que um apartamento, embora isso possa ser compensado por uma maior rentabilidade.

A escolha entre casa e apartamento para investimento turístico depende de fatores como preferências pessoais e metas financeiras. Antes de tomar uma decisão, é essencial realizar cálculos precisos de rentabilidade utilizando ferramentas adequadas. 

A importância da duração da estadia

Apesar do aumento nas tarifas médias, surgem dúvidas sobre se realmente estamos a experienciar um enriquecimento em Espanha. Como resultado desse aumento, tem-se observado uma ligeira diminuição na taxa de ocupação até junho deste ano, com uma queda média de 2,5%. No entanto, não há motivo para alarme, uma vez que isso é considerado um ajuste natural após a era pós-Covid e num contexto de arrefecimento económico global. Além disso, devemos lembrar que ainda temos pela frente os meses de julho e agosto, que historicamente têm sido os mais fortes em termos de taxa de ocupação em Espanha.

Agora, vamos explorar mais detalhes sobre a duração das estadias e como isso pode influenciar o mercado de alojamentos de férias. 

Taxa de ocupação

• A taxa de ocupação tem experimentado uma ligeira diminuição. 
• No mês de março, essa diminuição foi mais notável, caindo de cerca de 60% em 2022 (57,52%) para cerca de 50% em 2023 (53,25%). 
• Essa diminuição é considerada um ajuste natural após a fase de entusiasmo pós-Covid e num contexto de arrefecimento económico global.

Duração das estadias

• A maioria dos anfitriões prefere estadias longas, geralmente de 30 dias ou menos, devido à redução de check-ins e check-outs. 
• Estima-se uma duração média das estadias de 4,96 dias, ligeiramente inferior aos 5,31 dias de 2022. 
• A distribuição das reservas mostra que estadias de duração média (4-7 dias) e longa duração (+8 dias) são mais comuns durante o verão. 
• Durante a Semana Santa, as estadias de 4 a 7 dias experimentam um crescimento significativo. 

Duração das estadias por categoria de alojamento

• Os alojamentos de luxo tendem a ter estadias mais curtas, com 18% das estadias com 1 a 3 dias e 11% com mais de uma semana. 
• Na categoria de gama premium, as estadias mais longas (8 dias ou mais) representam 25% das reservas. 
• Aumentar a estadia mínima para uma semana pode ser benéfico para os alojamentos de gama premium.

Duração das estadias conforme o canal de reserva

• A maioria (53%) das reservas com mais de 8 dias é feita através do website oficial do alojamento (reservas diretas). 
• As reservas diretas não têm comissões, tornando-as atrativas para alojamentos que desejam basear o seu modelo de negócios em estadias de longa duração.

Com isso, podemos concluir que a taxa de ocupação diminuiu ligeiramente em 2023, mas espera-se que aumente num futuro próximo. 

Antecedência das reservas

Durante os meses de janeiro e fevereiro de 2023, observou-se uma mudança significativa na antecedência das reservas do alojamento de férias em Espanha. Em comparação com o ano anterior, cerca de 50% das reservas foram feitas com mais de 3 meses de antecedência, um aumento significativo relativamente aos 32% de 2022. Esse aumento incomum pode estar relacionado com a persistente incerteza causada pela pandemia de COVID-19 e outros fatores, como o conflito na Ucrânia. Além disso, as reservas com menos de 21 dias de antecedência representam constantemente cerca de 40% do total, com um pico que se estende de junho a novembro.

A antecedência da reserva também influencia:

• A duração média das estadias. 
• As reservas com menos de 20 dias de antecedência costumam ser para estadias curtas (menos de 4 dias), o que pode ser considerado compras impulsivas. 

Por outro lado, as estadias reservadas com mais de 3 meses de antecedência tendem a durar cerca de 8 dias ou mais de uma semana, o que pode servir para planear estratégias de promoção, como campanhas de anúncios no Google. 

Principais destinos de visitantes internacionais

De acordo com um relatório do Instituto Nacional de Estatística, os destinos mais visitados este ano são os seguintes:

• Ilhas Baleares: posicionam-se como o principal destino de turistas em maio, com 21,9% do total. Experimentaram um aumento de 10,2% na chegada de turistas, com a Alemanha (31,3%) e o Reino Unido (29,0%) como principais países de origem.
• A Catalunha ocupa o segundo lugar, muito próximo, com 21,8%, seguida pela Andaluzia em terceiro lugar com 14,7%. A Catalunha registou um aumento de 21,7% no número de turistas, recebendo cerca de 1,8 milhões, com a França (21,9%) e os Estados Unidos (11,0%) como principais fontes de visitantes.
• A Andaluzia posiciona-se como a terceira comunidade de destino principal, com mais de 1,2 milhões de turistas e um aumento de 16,5%, liderada pelo Reino Unido (25,5%) e a França (11,4%).
• Outras comunidades também experimentam aumentos, como 26,3% na Comunidade Valenciana, 23,3% na Comunidade de Madrid e 9,7% nas Canárias.

No acumulado dos cinco primeiros meses de 2023, a Catalunha, as Canárias e a Andaluzia são as principais comunidades recetoras de turistas, com aumentos significativos em comparação com 2022.

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